去年，一家央企背景房企給出的土地貸款需要準備什麼融資報價是成本不超過75%(年化)，但現在9%也可以談了。某信托公司的房地產融資業務人員告訴。銀行方面，有的對房企融資預設了堅決不碰的禁區，有的則明顯抬高了放貸門檻，疊加居民部門漸進去杠桿，資金面緊張的趨勢可能將貫穿全年已成為不少房企的共識。同時，部分房企的償債高峰漸行漸近，一些公司債還可能在今年或明年面臨提前償還。
此種情況下，多渠道融資或可解暫時之渴，提高周轉速度、跑步賣房自降杠桿亦不失為防范風險的良策。
兩個堅決不碰和非50強不貸
對房企來說，財大氣粗拿地的日子已經一去不復返了。尤其是在一線城市，房企拿地必須是當鋪借款期限影響自有資金，開發貸杠桿能撬動的資金也比以往大為減少。房子建好后獲取預售證不容易，要受到限價的制約。房子賣掉以后，銀行對按揭貸款的放款也變慢了。上海某股份制銀行支行的一位副行長說。
就融資成本而言，據了解，目前民營房企通過信托渠道融資的主流成本在9%至10%(年化利率)，實力稍差一點的民營房企融資成本在10%至12%。有抵押貸款需要什麼券商分析師得到的數據是：部分房企反饋，融資成本其實從2024年四季度就開始快速上升，目前大房企融資成本在5%左右，中小房企的融資成本差異比較大，從6%至9%不等，有些甚至更高。
同時，融資門檻也在提高。如有的銀行提出兩個堅決不碰，即：對于長周期項目且房企拿地的樓板價較高的，銀行測算有風險的堅決不碰;豪宅項目的開發貸堅決不碰。據悉，多數銀行現階段只青睞三類房地產項目：城中村改造、租賃住房(低成本拿地)、物流地產。前述副行長還透露：銀行已不主動給房企發放開發貸，部分銀行現在連按揭貸款都不太愿意發放了。甚至有銀行以前設置的門檻是對百強房企放貸，現在則要求達到前50強甚至前30強。
信托公司方面，目前信托類資金只能用于開發貸或國家鼓勵的城市更新改造項目，且監管也在收緊，如要求房地產項目必須符合432原則(即項目四證齊全、企業資本金達30%、開發商具二級以上資質)。信托業內人士解釋：這是由于融資成本提高了，加之銷售環節又不太順暢，現在很多單一房地產項目的開發商凈利率只有5%到8%。很多時候，信托公司會擔心隨著市場形勢變化，有些項目可能出現還款困難。因此，有些信托公司今年以來甚至沒有向房地產項目投放過資金。
此外，國家統計局最新公布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格統計數據顯示，15個熱點城市中，有11個城市的新建商品住宅銷售價格同比下降，一線城市32個月以來首次出現價格同比負增長。另據券商研報，1月份100個大中城市住宅類用地成交面積同比下降198%，總價卻同比上升2378%。在房價降地價升的同時，引導居民部門漸進去杠桿，防范房地產市場風險的呼聲也越來越高。
當然，目前的去杠桿是漸進有序的。新城控股高級副總裁歐陽捷向表示，強監管主要還是在清理金融機構表外業務、通道業務、非標業務方面循序漸進，在不引發企業現金流危機的同時，逐漸釋放監管壓力，迫使金融去杠桿、企業去杠桿，但會保持企業的經營穩定。碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君近日在談及公司融資計劃時指出：這是考慮到2024年地產業整體資金面將趨緊，因而通過資本市場提早預備好資金;目前土地貸款成數，很多中小房企經營壓力大，如有好機會，碧桂園也可能通過并購中小房企的項目增加市場份額。
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