11月13日，一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的土地貸款銀行通知》(銀發[2024]254號)(下稱254號文)在網上流傳開來，一時間引發強烈關注。
第一財經從多方信源確認了該文件的真實性，北方某省市銀保監局稱已于昨日下午收到文件，并按照要求轉給各銀行保險機構。
從內容看，254號文包含16項舉措，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置三個方面，支持房地產市場平穩健康發展。比如，提出對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。
植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平對第一財經表示，此輪新政涉及短期和中長期的政策，給房地產市場吃了一顆定心丸。2024年末，房企整體融資環境出現了有利的情形，風險進一步擴大的概率正在下降。購房者信心有望得以修復，在年內剩余時間里房地產市場逐步觸底企穩可期。
16項舉措都有哪些重點亮點?這些舉措的出臺是否意味著，監管對房地產融資的大方由限制轉向支持?重磅新政能否助力房企逆轉困境?第一財經多方采訪了業內專家。
國有、民營房企一視同仁
254號文明確，堅持兩個毫不動搖，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，聚焦主業、資質良好的民營房企將獲得更多房地產貸款支持。同時，在區分項目風險與集團公司風險條件下，個別出險房企的優質項目也將得到合理的貸款融資支持。相關措施的實施，將改善金融機構對民營房企的風險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。
中信證券首席經濟學家明明對第一財經表示，此次政策是今年以來對于房地產企業力度最大的支持政策，對于穩定房地產市場有望起到較大的積極作用。前三個季度對于房地產市場的支持政策多見于需求端，三季度以保項目為主。這一次跟之前最大的不同在于增加了對房地產企業的支持，民營和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強的信用支持。
存量融資合理展期
值得注意的是，在保持房地產融資平穩有序方面，文件的一大亮點在于給存量融資合理展期。
連平表示，與之前政策相比，新的變化在于對部分開發貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經可以看到房企融資邊際出現明顯改觀，預計未來一個階段房企資金來源狀況將持續向好。
254號文明確，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
開發貸款和信托貸款是房地產融資的重要方同之一，特別是信托貸款對于房地產市場有重要意義。市場分析認為，支持開發貸款、信托貸款等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力。
金融監管研究院研報認為，2024年監管從不鼓勵融資類信托，到現在的保持信托等資管產品融資穩定，這也是較大的轉變。
支持這兩類融資合理展期，是針對當前房地產開發貸、信托貸款的現實基礎上，作出的最有效調整。同時，通過支持展期這種形式，也側面說明監管機構能夠正確認識當前的當鋪土地融資年利率行業困境，因地制宜地調整政策。
利用發債、信托等支持房企融資
在保持債券融資基本穩定方面，254號文提出，支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
在信托融資方面，254號文提出，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
11月8日，銀行間市場交易商協會表示，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具(第二支箭)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
陳文靜認為，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持，將加快落實支持民營房企通過增信發債融資。
支持開發性政策性銀行提供保交樓專項借款
開發性、政策性金融機構已經正式入場，幫助化解眼下的房地產問題。254號文提出，支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放保交樓專項借款，封閉運行、當鋪土地融資利率調整專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。
政策性銀行保交樓專項借款是解決當下樓市爛尾風險的緊急措施。9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆保交樓專項借款，支持遼寧保交樓項目。
銀保監會相關部門負責人表示，積極推動支持保交樓、穩民生，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動保交樓、穩民生。配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。
連平指出，此次文件提出積極做好保交樓金融服務，明確這部分資金支持主要由政策性銀行提供。自8月中下旬以來，多部門已出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式救爛尾樓，推動全國商品房竣工和施工面積在此后兩個月出現明顯改觀，后續預計房地產建設類指標仍有進一步改善的空間。
同時，254號文強調相關金融機構人員盡職免責。文件指出，對于商業銀行按照本通知要求，自本通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類;對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
陳文靜表示，對于商業銀行等金融機構的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎上，254號文特別提出了明確的指導方案：如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分專項借款配套融資科目進行專門管理，滿足盡職調查但仍出現不良的可予以免責等。此次出臺的細則將讓金融機構的資金投向更為精準、使用更加高效，同時土地貸款年限也免除了機構的后顧之憂。
鼓勵金融資產管理公司參與處置風險項目
254號文鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目。鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目并購主題金融債券。
連平表示，積極配合做好受困房地產企業風險處置，將主要聚焦在商業銀行、資產管理公司等金融機構合理運用并購貸款及其他不良資產處置方式，有效有序化解風險，推土地一胎貸款抵押要求動加快資產處置節奏。
加大住房租賃金融支持力度
近年來，我國住房租賃市場快速發展，政策支持力度持續加大。
文件還提出，加大住房租賃金融支持力度，要優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。主要內容涉及：引導金融機構重點加大對自持物業型住房租賃企業的信貸支持;保租房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理;穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點等。加大對住房租賃的金融支持力度，是推動建立租購并舉住房制度的重要舉措。
連平表示，此前央行已經明確，住房租賃信貸不納入房地產貸款集中度管理考核指標。二十大報告提出租購并舉，意味著未來金融機構將加大諸如住房租賃貸款、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發揮創新金融工具對房地產市場的長期支持。
