房地產的主要機會在于龍頭特別是國企央企龍頭在行業未來競爭中的優勢可能會越來越明顯，而像萬科、保利等龍頭最近股價又處于一個短期超跌的狀態，具備中長期介入的契機。從行業基本面看，8月以來商品房銷售呈現弱修復，意味著銷售處于磨底階段，復蘇方向是明確的，但過程或是緩慢的。中郵證土地貸款流程介紹券分析師劉清海指出，拿地端持續低迷，行業整體資金壓力較大，壓制遠期銷售表現。當前時點是優質地產股的布局良機。
低基數與寬松政策共同作用下，銷售開始出現連續單月同比改善，市場仍處于復蘇趨勢內。申港證券分析師曹旭特指出，新開工與竣工面積保持上月較大的單月增速差，房企資金仍緊，保交樓仍是核心。有限資金下，房企缺少新取地開工動力，新開工與竣工難以兩頭兼顧;竣工端在連續兩月出現單月同比年內大幅改善，進一步明確了保交付的政策決心和動作確定性。整體來看，行業仍處于銷售弱復蘇+竣工支撐施工及投資的台灣房屋貸款狀態，核心問題仍是復蘇慢+資金緊，邊際有好轉但未出現根本性改善，仍需等待銷售端進一步回暖。
光大證券分析師何緬南表示，2024 開年以來，多方釋放積極信號，5年期LPR連續下調，保障房貸款不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，風險修復進入執行階段。政策利好頻發，促需求進入實質性階段。預期后續隨著疫情好轉，悲觀情緒逐步修復，房地產行業供需回暖可期。近期市場對房地產板塊關注度提升明顯當鋪土地抵押貸款利率，優質龍頭房企表現出色，建議關注萬科A、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口等。
潛力股精選
萬科A(000002)
公司實現營業收入33767億元，同比增長244%;實現歸母凈利潤1705億元，同比增長22%。開源證券指出，2024年三季度公司多元化業務發展穩健。首先，萬物云于9月底在中國香港分拆上市，三季度共拓展項目220個;其次，萬緯物流實現營業收入297億元，同比增長427%。三季度獲取4個項目，新開業8個項目，出租率穩定;最后，商業業務營業收入625億元，同比增長106%。印土地借款流程條件力開業項目整體出租率提升至927%。整體來看，公司作為行業龍頭具有強大的資源整合優勢和抗風險能力，整體盈利水平修復可期。
新城控股(601155)
公司2024年前三季度江蘇銷售額占比達289%，對業績貢獻顯著。公司投資保持謹慎，截至2024年上半年土儲面積131億方，可滿足2-3年的開發需求，布局結構較均衡。受銷售不及預期及疫情影響，公司結算業績受到負面影響。開源證券指出，2024年三季度公司新開業了7座吾悅廣場，營吾悅廣場數量達134座，可出租面積7574萬方;1-9月實現商業運營總收入為7195億元，同比增長181%;開業商場平均出租率達9512%，經營情況穩中向好。公司2024年上半年物業出租毛利率達722%，收入持續增長有助于公司盈利水平釋放。
保利發展(600048)
公司三季度新增拿地總地價628億元，權益地價391億元，新增權益建面236萬平米。前三季度累計新增拿地總地價1235億元，權益地價785億元，新增土儲權益占比為 67%，全口徑拿地銷售比為386%，拿地強度較2024年上半年提升97%。光大證券指出，公司重點聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38個核心城市拿地金額占比90%，其中上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超45%，去化保障度高。公司銷售穩健，拿地實力強，央企信用與品牌美譽度高，盈利能力于行業加速出清后有望迎來修復，看好公司作為行業龍頭的未來發展空間。
金地集團(600383)
公司多年來堅持深耕高能級城市，2024年以來審慎研判市場變化，實行量入為出的投資原則，同時提高投資標準。前三季度，公司進一步加強一二線城市布局，連續在北京、上海、西安、廈門、長沙等城市獲取優質項目。截至9月底，公司共新增土地儲備171萬平方米，總投資額達當鋪抵押房屋流程220億元，充裕的土儲保障公司中長期發展。中郵證券指出，得益于充足的可售資源和優質的城市布局，公司銷售排名持續提升，1-9月同比降幅相比1-6月明顯收窄。根據克而瑞數據，公司2024年銷售額排名為第13名，2024年三季度末已提升至第7名。
招商蛇口（001979）
公司作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。公司9 月銷售額同比大增，得益于公司改善項目良好的去化表現，帶動公司整體銷售均價上漲，公司較強的改善性產品有助于鞏固公司市場地位。根據公司經營簡報，前9月公司共獲取43 宗土地，拿地力度51%。公司重點布局核心一二線城市，2024 年新增土儲計容建面一二線城市占比為84%。公司憑借較強的銷售韌性，持續在行業低谷期補充優質土儲，這將有利于公司中長期銷售、保持穩健發展和市占率提升。
