近期市場中最亮眼的板塊無疑是房地產板塊，其由頭有兩個，一個是有關部門表示房地產稅不擴大試點，二是部分三四線城市廢除相關管控措施，資金底部布局痕跡十分明顯。有市場人士表示，就短期而言，房地產板塊在經過快速反彈后恐有分化，建議投資者等回調再介入。除房地產板塊外，受益房地產回暖的建筑材料板塊亦是可以關注的重點板塊。
A房地產
優質房企將享估值溢價
沉寂一段時間后房地產板塊再度走強。房地產板塊快速走高，和房產稅年內不擴大試點的消息有直接關系。消息面上，近日財政部相關負責人在接受新華社采訪時表示，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。管理層接連發聲，可見目前房企存在的風險獲得明顯重視。
平安證券分析師楊侃指出，短期政策松綁兼具必要性與合理性，有望在供需兩端齊發力。盡管中央提出穩增長，但土地市場降溫、疫情沖擊下地方政府財政收支矛盾凸顯，同時房企銷售額同當鋪土地抵押貸款比較比快速下降，居民中長期貸款自統計以來首次為負，疊加2024年上半年為房企償債高峰，各市場參與主體亟待借助外部政策力量破局，化解系統性風險。
對于房地產行業來看，除基本面受壓外，政策調整則一直是行業最大的不確定因素之一。但隨著政策有所偏暖，政策底部或已過去。銀河證券分析師王秋蘅指出，9月以來政策對房地產的表態一貫且偏暖，我們認為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面。第一是，房住不炒基調不變，大放水式寬松難再現;第二是，對首套和改善型住房加強信貸支持，或在首付比例、利率、購房規則等方面一城一策;第三是，加強對房企融資支持;第四是，各地方有更大的自主權進行政策調整，未來限漲和限跌并行，調控和調整并行。
目前房地產行業處于基本面底+政策底的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前低估值、低倉位、高股息的特征具備足夠的安全邊際和彈性，王秋蘅認為今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩預期下，管理優異、融資通暢、多元化發展的三好房企將享有更高的估值溢價。
預計后續地產托底政策將持續出臺，且放松城市能級將進一步提升。開源證券分析師齊東指出，當前行業基本面恢復并不樂觀。根據克爾瑞數據顯示，2024年2月行業百強房企銷售面積同比下降43%，房企資金情況改善有限，仍面臨較大的信用風險。我們認為重點城市繼續因城施策，調控政策預計在房住不炒的框架內靈活調整，合理引導房價預期，實現以點帶面的市場修復。持續看好2024年地產板塊配置機會，政策面持續改善，低效產能繼續出清，行業格局顯著改善。優質企業具備長期估值提升基礎。受益標的有保利發展、金地集團、房屋當鋪貸款利率招商蛇口等穩健性龍頭;以及新城控股為代表的商業地產龍頭。
潛力股精選
萬科A(000002)
公司較早布局多元業務，著重發力物管、租賃、商業、物流子賽道，規模位居行業前列。物管業務上，截至2024年上半年萬物云實現營收104億元，同比增長333%，2024年底在管面積566億平，基本形成以住宅、商業、增值服務、城市服務為主的商業模式。公司2024年11月公告分拆上市計劃，加速業務轉型，挖掘存量市場空間。多元業務支持中長期邏輯。浙商證券指出，公司穩健經營，融資成本優勢明顯，2024年有效補充優質土儲為后續銷售奠定基礎。此外公司多元化業務持續推進，綜合實力強勁，行業格局優化過程中具備較強競爭實力。
保利發展(600048)
公司業績快報顯示，2024年實現營業總收入28505億元，同比增長1720%。公司2024年銷售穩步增長，實現累計簽約金額5349億元，同比增長64%，簽約面積3333萬平方米，同比下滑22%，銷售均價16049元平方米，同比增長88%。華安證券指出，公司堅持以核心城市及城市群為主的戰略布局，深耕國家重點發展區域，土儲資源充裕且布局合理。憑借央企背景土地 貸款 利率及行業龍頭的雙重效應，凈負債率及融資成本均處于行業較優水平。公司拿地張弛有度，兼顧資源獲取與利潤保障，未來規模提升可期。夯實主業的同時，兩翼業務取得長足發展。
金地集團(600383)
公司2024年全年實現簽約金額 當鋪土地抵押要求28671 億 元 ， 同 比 增 長1815%，實現簽約面積1377萬平方米，同比增長1525%，全年銷售均價為2082135元平方米，同比增長251%，銷售規模增幅處于行業領先水平。銀河證券指出，公司抓住融資窗口期，積極補充資金，在21年11月、12月及22年2月相繼發行三期中期票據，發行利率分別為 417%、404%、358%，融資成本逐步下降。公司財務狀況穩健，截止到2024年第三季度末，公司穩居綠檔企業，良好的融資優勢使其能在政策土地一胎貸款利率低的銀行放松期積極補充資金，在調控周期中抓住機會謀求長期發展。
招商蛇口(001979)
公司截至2024年末凈負債率4282%，剔除預收賬款后資產負債率 6167%，現金短債比 125，穩居綠檔企業，為未來發展奠定堅實的基礎。銀河證券指出，公司 2024 年 公 司 實 現 簽 約 金 額326834 億元，同比增長 1773%，實現簽約面積146447萬平方米，同比增長1777%，銷售規模始終處于行業領先水平。2024年度公司提出3300億元的銷售目標，與2024年度持平。目前市場基本的購房需求猶在，預計隨著需求端政策放松，居民購房熱情將逐步回暖，基本面漸進式復蘇，公司有望完成全年銷售目標。
新城控股(601155)
公司持有的已開業吾悅廣場城市綜合體達115座，2024年公司商業運營板塊實現含稅租金收入864億元，同比增長約510%。吾悅廣場品牌護城河已筑起，知名度和美譽度均較高，后續在擴大國內循環，提升居民消費的大前提下，公司商業運營板塊將持續發力。光大證券指出，公司財務結構穩健，債務違約風險較小，雙輪驅動筑盈利護城河，商業運營板塊增長明顯，隨著2024年一季度降息預期的增強，居民改善型住房按揭貸款的信貸投放有望得到進一步支持，資本市場對優質龍頭房企的關注度和信心將進一步提升，公司估值具備較強吸引力。(本報 林珂)
