前后歷時一個禮拜有余，深圳房企金地集團一場試圖通過調降債券利率達到公司債回贖回目標的資本運作，在投資者與監管層的關注下，最終化為烏有。
4月28日，市場已有消息稱，金地集團與投資者深度溝通，結果是維持原利率不變。至當天晚間，金地的一紙公告對外界傳言進行了證實。
根據金地集團發布的上交所監管工作函回復公告，該公司宣布維持18金地03債券的利率不變。同時，明確此前下調18金地03債券票面利率的行為，經認真研究相關法規并征求律師意見后認為，該債券的相關約定不支持公司單方面下調本期債券票面利率。
在此情況下，為了保護債券投資人利益，回應債券投資人的意見和關切，公司決定本期債券的后續期限票面利率仍維持原有票面利率不變。金地如是給出最終決定。
金地還表示，就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意，表示公司將繼續秉持誠信經營的企業文化，在經營中平衡兼顧好市場各方利益。
致歉的不止金地集團，18金地03債券的主承銷商、受托管理人中國國際金融股份有限公司，也表示就上述事宜給市場造成的不當影響深表歉意。
至此，金地集團一筆10億元的三年期公司債券調降風波落下帷幕。
但需要指出的是，盡管第三年票面利率未成功下調至150%，金地集團亦未打算在原票面利率529%的基礎上再做上調當土地貸款額度計算初的《募集說明書》實際上也并未約定金地必須在存續期后1年將利率提升基點。
在這場博弈中，投資者未贏，金地也沒輸得徹底。
觀土地貸款利息計算教學點地產新媒體了解，18金地03債券為金地集團2024年公司債券(第二期)(品種一)，發行總規模10億元，期限自2024年5月28日至2024影響土地融資貸款額度的因素年5月27日，票面利率529%。
今年4月20日，金地集團發布一則公司債券票面利率調整的公告，宣布18金地03債券在存續期的第二年末(2024年5月27日)，根據當前的市場環境，發行人選擇下調票面利率，即最后1個計息年度的票面利率調整為15%。
金地還提出，18金地03債券的回售申報期為4月30日至5月11日(僅限交易日)，發行人委托中證登上海分公司為登記回售的投資人辦理兌付，且不對本次回售債券進行轉售，發行人將于5月28日后，按照相關規定辦理回售債券的房屋抵押當鋪過程注銷。
金地集團當時甫一宣布調降利率便令投資者嘩然，有投資者已經迅速算清楚數字：利率下降后，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報1182%，收益率跌至10年新低，照此計算，金地的公司債也接近國債水平。
而明眼人也不難看出，金地集團如此冒進的利率調整方式，大概率是期望對投資者形成壓力，以促使他們在約定時間內回售債券。實際上，從其它公司的處理看，存續期最后一兩年一般會上調利率。
在輿論的發酵下，上交所4月21日便向金地集團發出問詢函，提及金地在當初的《募集說明書》約定，本期債券品種一在存續期第2年末，公司可選擇調整票面利率，存續期后1年票面利率為本期債券存續期內前2年票面利率加公司提升的基點。
金地集團不僅未按當初約定提升利率基點，反倒將票面利率調降379個基點。現代企業的契約關系最終糾正了這種行為。
盡管這場資本運作最終未成功，但金地集團對于借新還舊以及債務結構的重視仍值得關注。僅從融資成本看，相比于2024年，截止2024年末金地的綜合融資成本僅為499%，因此將高于平均數的到期債券進行替換，也有了必然的理由。
金地在2024年年報中也強調，公司的融資成本優勢是由于不斷優化整體債務結構。
觀點地產新媒體了解，去年金地集團持有貨幣資金45142億元;資產負債率7540%，實際資產負債率為 6716%，凈負債率為 6024%。
但需要關注的是，截止去年底金地集團一年內到期的非流動負債32810億元，同比增長29692%，主要系一年內到期還款的長期借款和債券增加;短期借款3296億元，同比增長245%，增長最多的是信用借款，從1878億元升至2815億元。
粗略按在手現金計算，金地的現金短債比僅約為125。
4月28日金地集團一季度報告還顯示，期內公司營業收入7338億元，同比下降3398%;歸屬于母公司凈利潤1292億元，同比下降1373%;歸屬于母公司的扣非凈利潤則僅為329億元，同比下降773%。
同時，一季度金地集團經營性現金流量凈額為-8575億元，上年末為-4823億元。受整體疫情影響，該公司一季度新開工、竣工面積分別下降12%、34%。
現金流及債務方面，一季度金地集團籌資活動產生的現金流量凈銀行土地抵押貸款額為7767億元，同比增長6322%，主要是債券融資增多。
具體而言，觀點地產新媒體統計，前三個月金地集團發行了4筆超短期融資券，發行規模40億元，利率260%-283%不等;同時4月3日發行20億元中期票據，利率305%-355%。
此外，3月底金地還宣布成功發行111億元長租公寓ABS。同時觀點地產新媒體了解，該公司還申請發行一筆110億元的小公募債，目前仍未獲得上交所通過。
這反映出金地集團進入2024年抓住融資利率下行進行了密集發債，反過來仍凸顯了到期債務所造成的壓力。截止3月底，該公司短期借款微升至3322億元，一年內到期的非流動負債則增長1706%至384億元。
一季度末金地集團現金及現金等價物余額為43448億元，同比增長539%，以此粗略估算，該公司的現金覆蓋債務能力較2024年底有所減弱。
2024年金地簽約銷售金額突破2100億元，這被視為公司重啟擴張步伐的一個階段性成就，在此基礎上，今年迎著疫情仍實現2821億元銷售，同時近期還在東莞、舟山、廣州、蘇州、杭州等城市加緊拿地，背后是對規模和利潤持續增長的渴望。
但如何在業務規模不斷擴張、財務風險控制之間實現兼顧平衡，這對于金地仍是一個難題。正如凌克近期在致股東函里總結的那句：2024年機遇與挑戰并存。
