中國基金報 莫飛
疫情蔓延、樓市持續降溫，各地不二胎房貸 手續費得不放出公積金救市大招。
2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發布最新通知顯示，公積金最長貸款期限統一設定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。
此前，河南駐馬店市、廣西南寧市相繼發布鼓勵公積金購房的政策。其中，南寧允許公積金購買二套房，駐馬店市更是將首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。
同時，全國各地超20個省市先后出臺相關房地產政策，其中不乏放開房企融資和封頂銷售條件、刺激房地產預售加快等，這也讓不少人以為，樓市松綁信號明顯。
東莞調整公積金政策
最長貸款期限設為30年
近期，各地圍繞公積金調整的政策正在日益增多，廣東省東莞市也加入其中。
2月26日，廣東省東莞市住房公積金管理中心發布關于實施《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》的通知，通知顯示，公積金最長貸款期限統一設定為30年，且可貸額度上浮，首套房最高貸款額度120萬元、二套房最高貸款額度80萬元。
上房屋借款期限規定述《通知》指出，將于2024年3月1日開始實施新的政策，新政策新增商轉公貸款順位抵押方式、新增可貸額度上浮情形、貸款最長年限統一設定為30年、新增等額本金還款方式、新增展期做法、取消提前還款期限變更的已還款時間限制、貸后連續停繳滿12個月將被收取違約金、購買再交易商品住房在辦妥過戶手續后應及時申請貸款、調整供收比核定方式。
其中，已使用商業貸款用于購買本市自住住房的職工，可申請將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須轉為純公積金貸款。
東莞市住房公積金管理中心解讀稱，東莞市自2024年試行商轉公貸款以來，商轉公的要求是必須轉為純公積金貸款，隨著房價持續攀升，群眾對增加商轉公貸款順位抵押方式的呼聲越來越高。職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須為純公積金貸款，這將為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款余額的職工打開了申請公積金貸款的大門，對于早期不符合公積金貸款條件但現如何評估當鋪土地價值在可以申請商轉公的職工而言，具有現實意義。
按照要求，東莞公積金貸款額度申請上浮的條件則顯示，凡符合購買裝配式住宅、東莞市認定的特色人才或申請貸款時往前推算連續滿5年(累計匯繳滿60個月)未提取公積金任一情形，可貸額度可在計算公式計算額度的基礎上最高上浮20%，但不得超過規定限額，且上浮額度不累加。《通知》明確，確定的最高貸款額度為首套房120萬元、二套房80萬元。
此外，《通知》顯示，原來只有購買首套住房且建筑面積在90平方米以下的一手房(含商轉公)方可申請最長貸款30年，現取消該限定條件。申請最長30年的貸款年限只需審核不超過職工法定退休年齡后5年和抵押房屋土地使用權年限。
而對于在此次《通知》公布前已經申請了公積金貸款，但當時只能貸20年的情況，東莞市住房公積金中心表示，可以提出展期申請。
《通知》顯示，在正常還款周期內，可申請延長貸款年限，但最長不超過30年、借款人法定退休年齡后5年和抵押房屋土地使用權年限。
公積金成救市急先鋒
允許首套房貸款降至兩成
毫無疑問，在樓市持續降溫的態勢下，不少地方正在將公積金視為救市的法寶，通過調整公積金政策，刺激購房需求。
2月21日，河南省駐馬店市發布了重磅樓市政策，成為地方松綁地方政策的重要信號。
其中，駐馬店發布了17條穩地產組合拳，政策中最引人關注的當屬第八項發揮住房公積金支持作用，該條明確，繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%!
根據駐馬店市出臺的政策中，在住房公積金方面，該《意見》提出，一是調整住房公積金貸款額度。要適時適度提高住房公積金貸款額度，將各縣繳存職工的住房公積金最高貸款額度，由45萬元提高到50萬元。市住房公積金管理委員會要根據房價實際，不斷提高個人住房公積金貸款的最高額度。二是調整住房公積金貸款首付比例。將繳存職工首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%，二套房貸款首付比例仍執行30%不變。三是大力推廣住房公積金組合貸款業務。住房公積金合作銀行要推行組合貸款業務。四是免收抵押登記費用。
據證券時報，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，去年，除了洛陽樓市保持一定活躍度還比較熱外，整個河南大部分地級市的樓市包含駐馬店都降溫了，有些城市是2024年四季度就開始降溫了，所以駐馬店應該就是降溫一年一年多了，地方政府比較著急。
而駐馬店市并非第一個使用公積金政策的城市。南寧市2月23日出臺政策有條件解禁公積金購買二套房，職工個人及家庭只擁有一套房且建筑面積不大于120平米，允許在購買二套房(建筑面積不大于144平米)時使用公積金貸款。在此前的政策中，前述情況不允許使用公積金貸款。該政策調整從發文之日起執行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，下調公積金貸款首付比例，體現了對于首套購房的支持，能夠很好地刺激購房需求。預計3月份開始，類似政策效應會逐漸釋放，購房交易行情有望改善，其具有較好的去庫存和穩樓市的導向。同時，購房補貼也有刺激樓市導向，預計后續全國各地購房補貼會成為穩樓市的一個重要工具。
楊紅旭也預計，按土地融資對比照目前這種情況，那些樓市低迷超過一年的城市都有可能在地方政府權限范圍之內去出臺一些刺激需求的政策，如公積金貸款額度提升、公積金貸款首付比例下調、購房財政補貼、加大落戶的寬松力度等等，接下去有很多城市都會跟進出臺類似政策。
國有大行商貸首付降至兩成？
官方回應仍維持原有政策
除了公積金政策松綁之外，銀行商貸首付下調消息的傳出，更是引來不少人的關注。
2月24日，據媒體，浙商銀行近日下發調整個人貸款通知，對非限購城市，各分支機構可根據當地限購限貸和監管政策情況，將居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。
隨后，市場有傳聞稱國有大行也開始跟進浙商銀行的調整政策。據悉，紹興工行將首套房貸降低到兩成，二套房貸降低到三成。
不過工行相關人士否認了這一說法。據21世紀經濟稱，工行浙江省分行相關人士表示，目前的消息是還沒有調整，也即維持原有政策不變。據相關人士回應稱該，紹興工行沒有調整過房貸要求。包括浙商銀行現在也還沒在紹興執行首套二成，還要等上級行的統一部署。
此外，新鄉市2月23日發布穩定房地產市場發展的多項政策，其中指出，鼓勵金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率。
嚴躍進表示，近期各類關于商業銀行貸款松動的政策文件開始出現，包括河南駐馬店和新鄉等都明確提到了降低房地產商業銀行貸款利率的內容，這都體現了政策吹春風的現象開始增多。但是最實質性的內容其實是降低商業銀行貸款的首付比例，這是刺激購房需求方面比較大的政策，其影響力甚至和取消限購是相當的。
不少人士將銀行貸款政策調整視為樓市松綁信號，但銀行機構方面對此卻并不認同。
針對首付降至兩成的情況，浙商銀行方面回應表示，該行始終嚴格執行央行等監管部門關于限購與非限購城市差異化政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。
根據央行、原銀監會2024年發布的規定，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
全國各地出臺穩樓市政策
房住不炒仍是調控主基調
實際上，從疫情爆發后，各地穩樓市的政策開始陸續出臺，且出臺政策的力度也隨之擴大，這也讓不少人認為，似乎看到了地方政府松綁當地樓市的信號。
近期包括浙江、上海、無錫、西安、南昌在內的多個省市，相繼推出了各類涉房支持政策，從土地出讓金緩繳及降低比例、預收資金監管放土地貸款利息計算excel松，信貸適度寬松，預售標準條件放寬等多個維度，給予行業有力支撐。
中泰證券指出，目前的政策尚停留在供給端對房企的支持，還未涉及需求端對銷售的刺激，預計隨著疫情逐漸得到控制，有關限購、限售、限貸、限價等核心調控手段，有望以因城施策式地出現放松。
不過，地方政策鼓勵房地產市場發展的利好政策，并不影響當前房住不炒的主基調。
2月25日，銀保監會召開媒體通氣會，就樓市政策是否發生調整的問題做出了回答，銀保監會首席風險官兼辦公廳主任、發言人肖遠企表示，目前房地產金融政策沒有調整和改變，但是會進一步監測，動態掌握，原來也是一城一策，由各地根據自身情況作出安排。
此前，在國務院聯防聯控機制2月24日舉行的發布會上，中國銀保監會政策研究局一級巡視員葉燕斐表示，企業的貸款需要把握是否真正用于生產經營活動，而不是違規流向房地產、違規流向資本市場等原則。
2月21日，中國人民銀行召開2024年金融市場工作電視電話會議提出，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性，繼續因城施策落實好房地產長效管理機制。
據央行發布的《2024年第四季度中國貨幣政策執行報告》(簡稱報告)指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照因城施策的基本原則， 加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。接著21日，人民銀行召開2024年金融市場工作電視電話會議再次強調，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續因城施策落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
