跟著疫情放緩，北京商務地產也在逐漸復蘇，近日北京土拍市場競價熱火朝天可謂生猛，10天時間合生創展集團(以下簡稱合生)破費近180億元連奪北京3宗地，一時間觸發市場側目，豪擲千金背后也觸發了市場對合生資源實力的猜測。5月20日，北京商報注意到，早在土拍之前，中誠信托就悄然入黃金質押借款利息股了合生旗下3家房企公司，意在贏利。
以股東借款格式放款
5月19日，北京迎來新一輪土拍，合生作為這項土地的一級開闢商介入并全部拿下了2宗地的拍賣，土地成交價款為1074億元，再加上10天前拿下的地塊，合生共破費1796億元連奪北京3宗地，實現大滿貫。
豪擲重金拿地一時間觸發市場對合生資源實力的猜測，而這也許與金融機構入股合生旗下子公司有莫大關系。天眼查信息顯示，4月24日、5月11日、5月13日，寧波誠車投資控制合伙企業(有限合伙)悄然入股了北京合宏達盛企業控制有限公司、北京合盈銳恒房地產開闢有限公司、北京合昕辰銳企業控制有限公司3家房企公司，各出資700萬元，持股比例均為70%。據天眼查顯示，這3家公司中，北京合盈銳恒房地產開闢有限公司疑似實際管理人為合生，其余兩家公司疑似實際管理人均為合生資源國際有限公司。
而上述寧波誠車投資控制合伙企業(有限合伙)背后大股東實則為中誠信托，公然資料顯示，中誠信托初創于1995年11月，前身是中煤信托，2024年完工增資擴股，注冊資源為2457億元。
在土拍前，中誠信托光速入股合生旗下3家公司意欲何為?一位信托公司從業人士透露稱，此次中誠信托間接入股房企，動機重要在項目融資，以股東借款格式對項目公司放款。在金樂函數解析師廖鶴凱看來，目前房地產借貸投放額度受限，只能通過其他合規的方式操縱，中誠信托通過股權模式給合生提供資金支援，而不是直接通過信托借貸的模式開展業務，這對中誠信托來說風險可控，股權在贏利后退出，布局的動機便是贏利。
超六成產品投向地產業
從信托公司發展業務的角度看，房地產信托仍是信托公司展業的重中之重，2024年，中誠信托就加大了對這一傳統業務的轉型創造力度，與頭部房地產投資基金公司合作房地產股權投資業務。據了解，該類業務與內地地產基金控制人合作設立房地產股權投資基金，終極投向多個地產項目，通過散開投資減低風險。
本年固然疫情之下多家書托公司房地產業務出現了脫期，但中誠信托絲毫沒有截止展業的腳步。用益信托監測數據顯示，開年至今，中誠信托共發表33款聚合資金信托策劃產品，此中，投資領域涉及房地產行業的產品共有20款，占比高達606%，買賣對手包含有恒如何獲得低利率黃金借款大地產集團、長沙明昇發展有限公司、貴陽中渝云上房地產開闢有限公司等著名房企。
一位不愿具名的信托從業人士解析稱，由於信托具有敏捷的制度優勢，所以中誠信托通過許多業務方式都可以協助企業融資，比如地產信托、資產證券化、股權投資等，許多信托公司都在做地產信托業務，由於地產行業對資金要求高、融資需求大，給信黃金典當指南托公司的報酬也高。
用益信托研究員帥國讓在接納北京商報采訪時表示，在嚴監管大環境下，房地產信托融資的規模有所壓縮，但房地產信托業務作為信托公司主要業務收入來歷之一，短期內不可能萎縮，尤其在信托業深度轉型期，未來的房地產業務模式可能會有所轉變。
涉房業務多次踩雷
比年來，監管部分不僅連續關注信托公司在房地產領域的業務風險，提出規范性要求，還通過凈資源控制加強對信托公司的資源約束。
中誠信托涉水房地產業務也并非一帆風順，例如2024年10月，中誠信托公告稱，因三盛集團在其他金融機構債務違約，已直接引發信托策劃提前還款前提，受托人已以正式函件格式要求三盛集團提前償還信托策劃項下融資源息。產品踩雷三盛宏業的事還未了，中誠信托又在隨后黃金借款優缺點的一個月內接到了北京銀保監局開出的70萬元罰款，被罰事由為違規接納銀行理財資金投資于未上市企業股權、信托資金違規用于繳納或變相繳納土地出讓價款行為。
從上述處罰緣由來看，監管限制的信托資金不得用于房地產企業繳納或變相繳納土地出讓價款，這涉及到監管對信托或者說金融機構對房地產業務的硬性要求。調控地產是我國長年的國策，近五年相關政策逐漸收緊，特別是對本來系統漏出的非標業務，逐漸地收攏了缺口。廖鶴凱指出，不過房地產業務作為信托公司的重要業務之一，限制是階段性的，在履歷調控之后市場會進入新常態，房地產業務將進入相對成熟的階段，后續的存量市場會衍生出公募REITS等新的業務時機，預測在我國房地產信托的存量業務還大有可為，而且依然是我國信托業未來的主要發展方位。
上述信托行業從業人士也表示，房地產行業在中長期仍然會作為支撐經濟的根基行業之一，存量市場還存在一些時機，未來中誠信托與房地產企業合作應從以前粗放型的簡樸合作下沉到更為技術和細致的合作領域，包含有房地產股權基金更符合國家政策率領的方位。(孟凡霞 宋亦桐)
