喊出2024年實現千億夢的弘陽地產(01996HK)，用借新債還舊債的模式，一邊高息舉債一邊大手筆拿地。
11月13日，弘陽地產發布有息債融資信息，這是弘陽地產上市以來，第八次發有息債。長江商報記土地借款 新竹 仲聯代書者粗略統計，上市16個月，弘陽地產累計發布有息債涉及金額178億美元，平均票據利率為1148%，位于高位。
弘陽地產表示，擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般企業用途。這意味著，新債還舊債后，余下部分用來企業發展。粗略統計，今年前10個月弘陽地產拿地40余幅，累計耗資297億元，已超過2024年全年拿地總額。
受此影響，弘陽地產債務也猛增。僅今年上半年總負債高達71406億元，較2024年同比增長9734%，其中短期負債首次超百億，同比增長185%;計息銀行貸款及其他借款約為2184億元;優先票據654億元，較2024年年末259億元增長1525%;融資成本同比上升541%。
此外，截至今年上半年，弘陽地產受限制存款及現金達8004億元，較2024年同期2258億元，同比增長25447%。
事實上，弘陽地產上市以來，股價已數次破發低于25港元股，截至11月15日收盤價246港元，較上市最高時股價362土地貸款申請流程步驟元港股，跌幅3204%，市值縮水3851億港元。
16個月8次發有息債
2024年開始，弘陽地產開始在全國跑馬圈地。2024年，弘陽地產當鋪土地抵押要求形成房地產開發與銷售、商業物業投資與經營、酒店運營三大部分，與此同時，對資金需求與日俱增。
在招股書中，弘陽地產曾坦言，要求各城市開發團隊在獲取土地后85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤。
事實上，自上市以來，弘陽地產就開始頻頻進行高息發債。11月13日，弘陽地產公告稱，將發行于2024年4月11日到期本金總額為15億美元的新票據，票面利率995%。對于發債用途，弘陽地產方面表示，擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般公司用途。
土地抵押貸款準備這是弘陽地產第八次進行海外融資。
2024年7月12日，弘陽地產港交所掛牌上市。同年11月，弘陽地產發行18億美元優先票據信息，到期時間2024年，利率135%;12月17日，發行2億美元優先票據，到期日與利率均與前者相同;2024年3月4日，發行優先票據3億元美元，2024年3月到期利率115%;同年4月，再次發行優先票據3億美元，2024年到期利率995%;6月25日，發行優先票據25億美元，2024年到期利率105%;10月30日，發行優先票據1億美元，2024年到期利率13%。11月7日，再次發行3億美元的的995%優先票據，并與今年4月11日發行的優先票據合并及構成單一類別，利率為995%。
長江商報粗略統計，上述八次美元優先票據，累計募資金額達178億美元，平均票面利率為1148%。
業內人士認為，票面利率在95%135%之間，融資利率仍處于高位。在此基礎上高頻融資，負債規模壓力巨大。
10個月逾290億圈地
高息舉債圈地，成了弘揚地產最真實的寫照。
財報數據顯示，今年以來，弘陽地產進行了大手筆拿地以及收購。截至2024年6月30日，弘陽地產總土儲面積為156873萬平方米，較2024年年年底的130844萬平方米增加199%，土儲擴張速度高于2024年的1628%。
在上半年業績發布會上，弘陽地產執行董事兼行政總裁何婕曾公開表示，今年上半年弘陽地產一共獲取了35幅地塊，新增建筑面積達到407萬平米。其中，合作拿地占91%，合作拿地依然是堅持的戰略。
而在2024年度業績會上，弘陽地產首席財務官申廣平曾透露，公司預計2024年將拿出回款額的50%-60%用于投資拿地。
據不完全統計，今年前10個月其拿地40余幅，總計耗資逾297億元，超過其2024年全年拿地所耗費總額。
值得注意的是，今年上半年，弘揚地產進入西安、長沙、鹽城、襄陽、阜陽、江門、溫州等地，從區域性房企向全國性綜合房企轉變。
然而，加速儲地的背后，卻是下調銷售目標。
數據顯示，20242024年弘揚地產銷售額分別為1502億元、2573億元、47338億元，分別同比增長713%、842%。
值得注意的是，其2024年銷售目標是500億元，弘揚地產最終未能完成當年銷售目標。
2024年度業績發布會上，弘陽地產總裁何捷提出2024年600億元的銷售目標，下調增長目標，增長率在20%-30%之間。
2024年11月8日，弘揚地產最新發布的未經審核的運營數據顯示，今年10月份，銷售金額5742億元，同比增長6803%;銷售面積4239萬平方米。今年1-10月，集團實現累計合約銷售金額59501億元，同比上升4284%;累計銷售面積37302萬平方米，前10個月完成全年目標的825%。
然而，按照弘揚地產2024年千億目標，則意味著，明年銷售增長率需達到6667%。對此，建銀國際研究報告認為，弘陽地產在20242024財年可實現21%的復合年增長率。招銀國際則預測，公司復合年增長率為413%。但即便如此，弘陽地產在2024年實現千億目標，難度仍頗大。
短期借款增185%
加速的擴張，公司負債也在不斷攀升。
財報數據顯示，20242024年，公司總負債分別為215億元、24431億元、32868億元、54072億元。
值得注意的是，2024年上半年負債總額高達71406億元，較2024年同期3土地貸款準備事項618億元同比增長9734%。
其中，短期借款首次超百億，猛增至10899億元，較2024年上半年3824億元同比增長185%。財報數據顯示，20242024年，該數據僅分別為2398億元、2496億元、4637億元。按此計算，不到4年時間，弘陽地產短期借款增幅達3545%。
融資租賃負債(流動)新增51636萬元;其他應付款項及應計費用4766億元，同比增長7113%。流動負債合計53165億元，較2024年同期25198億元同比增長119%，占總負債額的7445%。
此外，長期借款達139億元，同比增長2125%;融資租賃負債(非流動)新增1014億元。
從資產負債率看，弘陽地產也一直在80%左右徘徊。數據顯示，20242024年，公司資產負債率分別為8164%、8120%、7954%、7961%，2024年上半年，資產負債率為8259%。
負債增長的同時，融資成本也在增加。財報數據顯示，截至2024年6月30日，弘陽地產6個月融資成本約為184億元，較去年同期119億元增加541%。弘陽地產表示，融資成本變動主要因土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。
與此同時，弘陽地產受限制資金和抵押存款也在增加。財報數據顯示，截至2024年6月30日，集團擁有現金及銀行結余約為1695億元，受限制存款及現金8004億元，較2024年同期2258億元，同比增長25447%。其中，受限制現金約為273億元，已抵押存款約為527億元。長江商報消息●長江商報 吳婷
