一家房企資產負債表的變化，方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰略調整方向。而負債率的波動水平，則決定著房企被貼上保守、穩健，亦或激進的標簽。
鑒于房地產的行業屬性，高負債是不是錯的，難以判斷。但在上市房企中，相比資產負債率的高低，用剔除預收賬款后的資產負債率或者凈負債率指標去衡量一家房企的負債水平更為合理。但在這張負債表中，有一個指標是所有企業都非常關注的，即有息負債。
《證券日報》根據iFinD統計數據獲悉，截至9月30日，126家A股上市房企有息負債合計超過34萬億元，同比上升7%。而據華泰證券分析師陳慎介紹，截至2024年三季度末，A股總體房企凈負債率為102%，較2024年末上升6個百點分。
值得一提的是，從負債率走勢來看，龍頭房企凈負債率上升相對明顯，中型房企則著力降杠桿，小型房企則保持微升狀態。
中型房企凈負債率微降
從2024年降杠桿成為大勢之后，縱觀這幾年房企的表現可以發現，萬科、中海等頭部房企凈負債率(指考慮永續債后的凈負債率)控制在50%左右，后起之秀新城控股等中型求規模型房企凈負債率在70%-100%之間波動，某些頭部房企則維持在150%以上。
華泰證券的一份研報顯示，截至2024年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企凈負債率分別為89%、119%和90%，較 2024年末分別上漲17個百分點、下降6個百分點和上升當鋪土地貸款高利息4 個百分點。
不難看出，中型房企在減杠桿。《證券日報》注意到，中南建設、泰禾集團、陽光城、新城控股等大中型房企凈負債率都在下降。
以中南建設為例，截至9月30日，中南建設剔除預收賬款后的負債率目前僅為4406%，相對2024年末進一步下降1個百分點，與保利地產同屬于一個水平線，繼續在行業中保持低位。另一方面，公司有息負債總額僅為6906億元，有息負債率為278%，在同等銷售規模的房地產公司中仍舊保持低位。這其中，短期借款和一年內到期的非流動負債為1603億元，占全部有息負債的比例僅為2321%，比2024年末下降788個百分點。
此外，中南建設方面向《證券日報》表示，隨著項目結算規模提升，截至三季度末，公司持有貨幣資金2545億元，超過一年以內要償還的全部有息負債，現金短債比由2024年中期的149提高至159，抗風險能力進一步提高。
過去兩三年，中型房企規模擴張過快，負債率上升明顯，但當前市場已走進平穩當鋪抵押房屋流程甚至降溫通道，為保證安全穩健，中型房企不再加杠桿，且運用加快回款等各種手段降低負債率。同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受《證券日報》采訪時表示，確實可以看到，中型房企近兩年做了很多降低負債的調整性當鋪利息多少動作。但反觀龍頭房企受市場影響較小，資金周轉速度更快，負債水平基數較低，融資買地更為積極。
整體資金鏈仍舊承壓
華泰證券上述研報顯示，截至2024 年三季度末，A股龍頭房企、中型房企和小型房企有息負債分別較2024年末增長11%、6%和5%，其有息負債占比分別為41%、49%和10%，其中，龍頭房企占比較 2024 年末提升1個百分點，中型房企則下降1個百分點。
融資收緊疊加龍頭房企加大逆周期投資力度，總體房企杠桿率持續抬升，貨幣資金短債覆蓋倍數小幅回落，資金鏈依然承壓。陳慎表示，龍頭房企雖然加大擴張投資導致經營現金流凈額轉負幅度擴大、短期負債率上行明顯，但杠桿率和現金覆蓋倍數依然保持梯隊最優。中型房企在規模發展訴求下加杠桿節奏依然平穩，小型房企經營現金流有所改善，但負債率依然制約擴張意愿。
目前來看，房地產行業整體資金鏈都是相對緊張的。張宏偉進一步向《證券日報》表示，未來兩三年還是增量市場上升期，房企想要在規模上求上進，還是要跑馬圈地，加大融資和投資力度的。
今年前三季度，就有25家房企銷售規模加入了當鋪土地抵押融資限制千億俱樂部，行業競爭越發激烈，倒逼當鋪土地融資資格房企去融資擴張，如果能借到錢還是要去借的。一位不愿具名的房企高管向《證券日報》直言，預計未來融資渠道很難放松，房企需要修煉自身內功，爭取在規模上升情況下，運用加快回款，縮短結轉周期或者資本手段去降低杠桿。
總體上來看，房地產融資渠道還是以收緊為主。房企主要還需要在銷售端發力，在手現金越多，才更有機會在土地市場上逆周期拿地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》采訪時表示，或許明年會出現融資窗口期，屆時財務狀況較好企業更能搶占先機。
