以綠色科技住宅見長的當代置業終于在這個半年報周期，甩掉了自己增收不增利的帽子：2024年上半年，該公司實現營利雙收。不過，雖然在上半年扭轉了增收不增利的局面，當代置業的凈利潤率卻僅為7%，仍低于行業10%的一般標準，這背后，除了綠色科技帶來的高成本外，居高土地貸款每月利息怎麼算不下的融資成本也侵蝕了該公司的一部分利潤：部分票面利率甚至高達155%。
半年報過后，擺在當代置業面前的是這樣一組并不敢喘息的數據：2024年上半年，當代置業的銀行結余及現金為7343億元，而一年內到期的銀行及其他借款及優先票據合計為7447億元，尚有超1億元的資金缺口，現金流未能覆蓋短期債。對于當代置業而言，除了500億元的小目標外，如何進一步壓縮財務成本也是不得不面對的。
擺脫增收不增利
今年上半年，當代置業實現營收與利潤雙增長。
半年報顯示，截至2024年6月30日，當代置業實現營業收入7027億元，同比增長446%;實現毛利1861億元，較去年同期948億元增長963%，毛利率達265%，同比增長約7個百分點;實現凈利潤531億元，同比增長47%;歸屬股東凈利潤459億元，同比增長5779%。
從半年報可以看出，當代置業甩掉了此前增收不增利的帽子。根據2024年年報披露，彼時當代置業的銷售額和毛利率均呈上漲趨土地二胎貸款勢，但凈利潤卻下滑明顯，增收不增利也被市場所詬病。數據顯示，2024年當代置業以32157億元踩線完成320億元的銷售目標，年增長約449%，毛利率增加至233%;但凈利潤卻同比下降1988%至662億元，歸屬股東凈利潤同比下降257%至524億元。
盡管上半年當代置業甩掉了增收不增利的帽子，但7%的凈利潤率仍低于行業10%的一般標準。從凈利潤數值來看，2024-2024年，當代置業的歸屬股東凈利潤分別為521億元、578億元、664億元、706億元、524億元，增速對比其合約銷售額增速略顯緩慢，盈利能力有待提升。
根據半年報披露，當代置業收益主要來自于物業銷售、物業投資、酒店經營、房地產代理服務及其他服務。
從具體業務板塊來看，物業銷售收入為679億元，較2024年同期增長約432%，占了總營業收入的967%;而物業投資收入約2858萬元，同比下降約197%;酒店經營收入約3315萬元，同比下降約1%;其他服務的收入約448萬元，同比下降約35%。
從上述數據可以看出，上半年當代置業收入增長主要得益于物業銷售，而酒店經營、物業投資、其他服務三條業務線顯然拖了后腿。
值得注意的是，上半年當代置業的房地產代理服務增速暴漲，報告期內房地產代理服務收入約168億元，較2024年同期增長了約3178%。
針對非房地產業務下滑當鋪土地貸款申請，當代置業方面告訴北京商報，上半年公司的酒店經營、物業土地抵押貸款土地銀行投資、其他服務三條業務線雖不及預期，但仍處于可接受范圍內。對于非房地產業務，更多的是營造全生命周期的生活方式，以提升產品溢價與品牌溢價。
安全邊際的代價
自2024年上市以來，當代置業的銷售業績高歌猛進。梳理年報發現，2024-2024年，當代置業的銷售額分別為4365億元、7357億元、1129億元、16572億元、22186億元、32157億元，已連續六年完成既定銷售目標。
據了解，當代置業以45%的增長目標去督促自己前行。當代置業執行董事兼總裁張鵬曾表示，當代置業追求適度規模增長，不盲目進行規模比賽，我們預期是保持45%的銷售增長率，這個增幅不高不低，對于當代置業來說正好，是一個比較舒適的增長區間，或者說這是當代的一條安全邊際線。
在 2024年踩線完成銷售目標后，當代置業謹慎地將2024年完成目標定為360億元。三年內當代置業一定要超越500億元以上，張鵬曾公開表態，要利用三年的時間，也就是到2024年，將規模做到500億元的新高度。
在500億元小目標的刺激下，當代置業拿地頻頻。2024年，當代置業新增土地13宗，新增建面290萬平方米，全年土地投資超過了百億;2024年，當代置業繼續加大土地拓展力度，全年獲得22個項目，共計建面高達39285萬平方米，拿地數量較2024年實現翻倍;2024年上半年，當代置業以4676億元的代價新增8個新項目，新增總建筑面積約189萬平方米。截至報告期末，當代置業的土地儲備為99524萬平方米。
在2024年業績發布會上,當代置業董事局主席張雷公開表示：2024年要獲取的土地貨值目標是400億元。
加速擴張使得當代置業對資金的渴求程度大增，融資成本也出現很大幅度提升。半年報顯示，2024年上半年當代置業的加權平均借貸利率為98%，與2024年底的82%相比上升16個百分點;融資成本為212億元，相較2024年同期增長522%。
上半年，當代置業的利息支出高達863億元，其中銀行及其他借貸利息為407億元，優先票據及公司債的利息支出為456億元。相較去年同期682億元的利息支出，今年增長幅度高達267%。
尤為引發熱議的是，今年2月21日，當代置業發布公告稱，將額外發行一筆金額達2億美元的綠色優先票據，票面利率155%，并與2024年1月發行的15億美元票據合并發行，利率同為155%。如此高的融資利率，創造了房企高息發債之最，高杠桿帶來的負債壓力不容小覷。與之相對的是，2024年2月，當代置業曾發行35億美元優先票據，票面利率僅為795%，155%的發債利率與其相比上漲了近1倍。
當代置業的融資成本已經遠遠超過業內平均水平，最直觀的反映就是其所面臨的現金流壓力越來越大，融資難度也不容樂觀。財經評論員嚴躍進分析稱，從整個行業來說，今年房企整體融資利率普遍偏高，這也說明當前房地產企業確實面臨一定的融資壓力，行業市場下行及融資環境持續收緊，整個房地產行業已進入下行通道。
另有行業人士評價：當規模成為房企融資一項重要考題時，500億元不到的當代置業在融資成本上面確實沒有更多騰挪的空間。現在的市場很難容忍小而美的企業，涉房資金本身就嚴管，你沒有規模，土儲也沒有優勢，只能用高昂的代價尋求新的擴張。
現金流難掩短期債
高息發債如滾雪球。
梳理年報發現，當代置業的負債率近些年來持續攀升。除了2024年負債率為76%略低于2024年的787%外，2024年、2024年、2024年當代置業的負債率分別為834%、8447%、859%，2024年上半年當代置業負債率攀升至86%，高于行業平均水平。
負債率逐年走高，然而當代置業的現金流卻捉襟見肘。2024年上半年，當代置業的銀行結余及現金為7343億元，而一年內到期的銀行及其他借款和優先票據總和為7447億元，尚有超1億元的資金缺口，現金流尚未能覆蓋短期債。
根據半年報披露，2024年6月30日，當代置業的總借款賬面余額約為16583億元，同比增加946%。其中，銀行及其他貸款約為8224億元，優先票據約824億元，公司債券約119億元。三項組成中，優先票據增長了502%，其他兩項均有減少，尤其是長債的公司債券，同比大幅減少了8849%。
從長短債務結構來看，當代置業一年內到期的銀行及其他借貸和優先票據總和為7447億元，同比減少了1572%;一年后到期的銀行及其他借貸和優先票據總和為9018億元，同比增長了4882%。
資金缺口最直觀的影響就是，當貸款到期時面臨還不上的尷尬。9月16日，當代置業發布公告稱，將一筆本金為2550萬美元的土地 貸款 成數貸款融資到期還款日延長，具體延長日期為2024年11月20日或相關備用信用證、擔保函件的屆滿日，或銀行可能同意的其他日期。就延后貸款還款日來看，目前當代置業面臨短期資金流動壓力。
對此，嚴躍進認為，房企的融資水平要適應房地產行業的周期變化，只有擁有充足的現金流，才能抵御房地產行業下行的巨浪。對于當代置業而言，只有擺脫資金困境，距離500億元的小目標才能更近一步。
對于短期債承壓，當代置業方面亦回應稱，隨著整體融資環境的收緊，當代置業也愈發重視現金流安全和負債結構的調整。下一階段，公司會積極改善現金流轉速度，保障現金流安全，同時還會調整負債結構，助力公司尋求成本相對較低的融資渠道。
北京商報 董亮 王寅浩
