房地產市場的持續下行，最新發布的降準政策也未能成為房企的救命稻草，當降準遇上中秋，北京樓市的火熱并未如期而至。北京商報近期調查發現，與之前炒作春天來了伺機趁勢營銷不同，此次降準政策發布后，大部分開發商保持淡定，北京和環京新房市場并無大的變化;而二手房市場還有降溫現象，我愛我家研究院數據顯示，截至9月16日，9月北京二手房網簽4827套，較去年同期下降5269%，并沒有因降準而有所提振。但不得不提的是，此次央行降準雖沒能對北京樓市帶來過多利好影響，卻在一定程度上提振了購房者信心，部分剛需、剛改購房群體開始考慮入市。
新房：銷售看淡降準
在今年的中秋節前夕，央行再次宣布降準，但這份中秋禮包對于房地產而言，卻難改此前已經形成的降溫局面。
在北京，北京商報走訪發現，與此前炒作春天來了，伺機趁勢營銷不同，樓盤銷售人員在向購房者進行項目推介時，均未提及降準這一所謂購房紅利。
央行降準對于目前市場而言，并未帶來多大影響，而且對于資金銀行管得越來越嚴，首付不變，現在這個市場不是降準能刺激出來的。 包括萬科城市之光東望、中海寰宇天下、華潤未來城市等多家現場銷售人員均向北京商報直言，不只不向客戶聊這個，營銷圈子內部也看得很淡，這一曾經被屢次炒作不爽的購房紅利當下如同雞肋一般。
盡管銷售人員對降準釋放的利好很淡定，但在中秋節北京商報走訪一月前踩盤的同一批項目時發現，看房客有明顯的增加。還是小長假的因素多一些，現在開發商都很拼，售樓處建的要么跟游樂園似的，要么就跟咖啡館一樣，看房的同時也當休息了。
上述多個項目銷售人員一致判斷，到訪客戶的增加與降準的利好并沒有太大的關系。
與北京城區的項目類似，環京地區樓市在中秋假期期間，也迎來不少看房客群，相同的是，央行降準紅利在這些18線市場也未能得到體現。
如果非要說此次降準能為房地產帶來哪些利好影響，就是降準對剛需的心理有影響，覺得不得不買趕緊買，可能會釋放一部分，另外就是投資的擔心手里的錢不值錢，將房地產與黃金畫等號此外，降準以后，會刺激銀行增加對個人貸款的發放力度，購房客群量會有所增長。固安孔雀城一位銷售人員直言。
似乎過去的經驗在告訴我們，只要降準，總能在一定程度上給房地產市土地貸款所需條件場帶來利好。但業內土地抵押貸款人士認為，在房住不炒的大背景下，房地產調控加碼不斷，相應的房地產投資屬性被不斷弱化，以投資為出發點的購房者將會越來越謹慎，觀望情緒趨濃。
監管層面持續收緊，降準資金很難流入房地產市場。中原地產首席分析師張大偉也認為，只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。整體來看，今年的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。
事實上，降準這一紅利對房地產市場的影響在數據端也可見一二：據我愛我家研究院數據顯示，截至9月16日，9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有產權房)成交1557套，環比上月同期下降792%，與去年同期相比下降693%;共有產權房成交746套，環比上月同期增長28454%，但仍較去年同期下降4075%。我愛我家研究院方面表示，就目前的數據來看，降準并未對北京新房市場產生大的影響，9月上半月增長較多的只有共有產權房，但這主要與供應及政策有關。
二手房：成交不增反降
與新房市場類似，央行降準的刺激，在二手房市場也反應平平。
以往的經驗是，降準政策出臺后，二手房市場最直接的表現就是房源成交周期縮短、掛牌價格調高等。
此次的情況并非如此，北京商報從多家中介門店了解到，受市場遇冷影響，近期北京二手房掛牌均價持續走低，雖然降幅很小，大概單價在一兩百元左右，但下滑趨勢日漸顯現。
鏈家和平里地區的一位中介人員向北京商報表示，最近一周北京二手房市場并沒有太大波動，降準消息出來后，來看房的客戶數量也與之前沒有太大差別。金九銀十一般是房地產市場的活躍期，但受嚴格調控政策的影響，這一概念在今年并沒有得到體現。按照目前的情況來看，今年的房子是越來越難賣，二手房市場很難繼續沖高，達到往年的銷售成績。該中介當鋪土地抵押貸款過程人員進一步表示。
同區域的我愛我家中介人員則向北京商報透露，降準消息出來后，也有一小部分業主表達了想提價的需求，但從整體來說，目前房價沒有大幅上揚的趨勢，更多的是吃老本，以穩為主。
近期北京二手房成交量并不理想，據我愛我家研究院數據顯示，截至9月16日，9月北京二手住網簽4827套，較上月同期的6232套下降2254%，較去年同期的10203套下降5269%，網簽量下降幅度明顯。
對當鋪土地融資是否需要保人于下一階段的北京樓市走向，我愛我家研究院方面表示，雖然降準后資金仍有流向房地產的動力，這會與政策產生一定的沖突、博弈，但今年國家對資金向房地產流動的渠道是嚴防死守，當前的房地產調控形勢依然是從嚴趨緊，北京作為首都更是市場焦點，因此未來一段時間里北京樓市很難有大的回溫，無論是新房還是二手房、市場偏向低位企穩，這種情況或許要到明年春節后才能有所改變。
近兩年來，央行降準的思路基本一致，其核心就是為實體經濟減壓，定向支持中小微企業，穩定經濟發展，同時避免資金流向房地產，促進經濟脫虛向實，這與當前國家的整體經濟形勢以及國際經濟形勢大有關系。
購房者：剛需候場
與銷售們的淡定不同，剛需購房者對于降準還是有反應的。
35歲的許偉在這個中秋節終于出手花了300萬元在大興買下了自己在北京的第一套房，這個購房計劃她足足醞釀了兩年。市場一直不好，總覺得可以等等，說不定還會降。然而降準的消息釋放后，許偉變得不再淡定。可能市場還會降，但到時候有沒有談判的空間就不知道了。許偉透露，沒貸過款、沒買過房，家里給的首付款也比較充足，這讓自己成為了開發商眼里的優質客戶，談下來的折扣點也比較客觀。
當下，剛需客群應當把握住最后的時間窗口，對看好的樓盤及時出手，加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續，最大化降低置業成本上升的可能性。合碩機構首席分析師郭毅認為，在房住不炒、因城施策的調控綱領下，凡是樓市過熱的城市，購房者很可能將在10月8日后面臨懲罰性高利率。如果現在還沒有選到適合的地產項目，那么可以考慮壓縮單套總價，通過提高首付比例、減少貸款金額的方式控制購房成本，這對于剛需客群而言尤為重要。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，從今年房價調整來看，實際效果還是當鋪土地貸款利息合約比較明顯的，各地也開始有了降價現象。但是盲目降價也容易引起市場的恐慌，而且降價中如果剛需購房者因為各種制約而不入市，那么市場交易蕭條對于經濟穩定也是不利的。
在嚴躍進看來，正常的購房需求，包括剛需和改善型需求，其實還是需要通過貨幣政策來進行刺激的，這是很合理的消費需求。所以后續的樓市調控基調或會有小幅調整，過去對于房住不炒的理解，其實是希望通過降低房價來實現房住不炒的效應，但后續其實更需要強化對交易秩序的管控，進而落實房住不炒的導向。
北京商報 王寅浩
