單飛后的格力地產運營并不順暢，業績承壓、負債率高、現金流3年為負，今年上半年其營收凈利雖有起色，但中報數據反映出代建工程增長較快、存貨去化速度較慢等問題受到上交所問詢
《投資時報》研究員 李浥塵
如果有一項業務去年營收為零，但今年上半年一新增，就一舉超過經營多年的主營業務，占公司應收比例近半，你會不會覺得有些奇怪?
正是因為半年報顯示的部分數據令市場頗感意外，9月11日晚間，上交所向格力地產股份有限公司(下稱格力地產，股票簡稱600185)下發中報問詢函，要求其做進一步補充披露。
《投資時報》研究員注意到，盡管今年上半年數據依舊無法與大部分房企業績體量相比，但相較自身上一年度的業績，格力地產有所好轉。
半年報顯示，格力地產上半年實現營收2669億元，同比增長12442%，凈利潤408億元，同比增長3448%。不過，在仔細分析分項數據后，營收凈利增長背后，隱藏著一些不尋常之處。
譬如，占營收4826%的代建工程業務全為上半年新增，是否具有可持續性?漲幅達58350%的長期應收款，是否存在回收風險?22163億元的存貨為何去化速度較慢?計提比例僅為064%的應收賬款壞賬準備，計提是否台灣土地貸款利率比較充分?
格力地產過去一年多來股價表現
數據來源：Wind
代建工程營收超過房地產業務
半年報顯示，格力地產上半年實現凈利潤408億元，同比增長3448%，營收2669億元，同比增長12442%。
有意思的是，《投資時報》研究員注意到，半年報中按業務類別列示的營收數據顯示，格力地產上半年房地產業務實現1255億元，占公司營收的4702%;代建工程業務實現營業收入1288億元，占公司營業收入的4826%。
而在去年，格力地產的代建工程業務營收為零，這也意味著，1288億元的代建工程業務營收全部為今年上半年新增，且一舉超過格力地產經營多年的房地產業務。
這樣的業務增長速度不可謂不迅捷，由此帶來的一個合理疑問是，此項業務發展是否具有可持續性?
正是基于類似擔憂，上交所在9月11日晚間下發的中報問詢函中，明確要求格力地產詳細說明代建工程的具體開展模式，并結合上述代建工程的實施進度、收入確認政策和依據、風險報酬轉移等情況，說明是否滿足結算條件。
同時，《投資時報》研究員還注意到，2024年上半年，格力地產長期應收款為1526億元，較上期期末上升1303億元，漲幅為58350%。從格力地產披露的信息看，這項數據的飆二胎房貸真好貸升，主要系應收漁港工程款增加1516億元所致。
數據還顯示，格力地產的長期應收款壞賬準備，為0元。
對上升幅度如此大的長期應收款，格力地產是否有回收安排?是否存在回收風險?
除了長期應收款的異常變化，格力地產應收賬款較高的集中度也同樣引起各方的高度關注。半年報顯示，格力地產期末余額前五名應收賬款金額合計為203 億元，占應收賬款期末合計數的9359%，相應計提的壞賬準備為12204萬元，計提比例較低，僅為064%;且基于格力地產應收賬款的信用風險特征，三年以上應收賬款的預期信用損失率為50%。
金額前五名應收賬款的交易對手方是否與公司存在關聯關系?應收賬款的壞賬準備計提是否充分?
令人關注的是，上交所不僅提出上述兩個質疑，還要求格力地產說明當下確定壞賬準備計提方法的依據。
此外，上半年格力地產存貨去化速度較慢也頗為讓人留意。半年報顯示，格力地產期末存貨22163億元，存貨跌價準備為0元;而預收賬款為1069億元，僅占存貨余額的482%，低于行業平均水平。
數據還顯示，存貨中包含華寧花園、格力香樟、格力廣場、格力海岸在內的多個開發產品去化較慢，例如，目前在開發的格力海岸項目開發周期為79年，時間相對較長。據此，上交所要求格力地產進一步披露房地產開發業務的去化情況和區域分布特征，并說明部分房地產業務去化較慢的原因，是否充分計提存貨跌價準備。
資產負債率持續較高
公開資料顯示，2024年1月，珠海投資控股有限公司(下稱珠海投控)與格力集團簽署的《國有產權無償劃轉協議書》約定：格力集團將其持有的格力地產3億股無土地抵押貸款銀行限售流通A股，無償劃轉至珠海投控，占格力地產總股本的5194%。轉讓后，格力集團不再持有格力地產股份，珠海投控成為格力地產控股股東。
但脫離了格力集團的格力地產，營收一直疲軟。
相關業績報告顯示，2024年2024年上半年，格力地產營收分別為2545億元、3122億元、3130億元、3078億元、2669億元。不難看出，在2024年、2024年，格力地產營收增長陷入停滯甚至倒退，2024增長026%，2024年甚至出現負增長。這與房地產行業最近幾年各房企均在力爭的千億營收規模相距甚遠。
營收增長不理想的一個結果是，2024年至2024年，格力地產經營活動現金凈流量連續3年為負，分別為-1235億元、-2102億元、-1217億元。略微可喜的是，今年上半年這一指標為530億元，近三年來首次回正。
《投資時報》研究員注意到，在2024年2024年中的時間段里，格力地產總負債一直在上土地借款 南投 錢裕代書升，分別為16651億元、19018億元、19504億元、21464億元、23237億元，由此，資產負債率也一直處于高位，分別為8078%、7210%、7136%、7234%、7445%，始終在70%80%之間徘徊，和地產行業50%到60%的安全資產負債率相比較高。
尤其值得一提的是，相較去年底，今年上半年總負債和資產負債率都有所上升。
兩年前格力地產曾提出立足珠海、區域布局的發展戰略，以珠海、上海、重慶為中心將業務輻射至珠三角、長三角和西南地區。然而，從業務的區域分布情況來看，目前格力地產依然沒有走出珠海市這一大本營市台灣房屋抵押當鋪指南場，珠海以外地區的進展仍然緩慢，其他發展區域只有重慶和上海。
