德必文化通過承租運營和受托運營兩種模式經營文創產業園，即業內眼中的二房東模式，而這類模式最大的風險則來自于項目所在土地的採用性質是否合規。與此同時，其總資產的三成被用于銀黃金貸款額度行理財，公司不差錢卻還要圈錢。
《投資者網》張偉
2月7日，文創產業園運營商上海德必文化創意產業發展(集團)股份有限公司(下稱德必文化)在證監會官網披露了首次公然發行股票并在創業板上市的招股說明書(申報稿)。
據招股說明書披露，德必文化本次公然發行新股數目不過份13474萬股(發行后在總股本中的占比不低于25%)，擬募資57億元，重要用于園區升級、園區建設、研發中央建設和增補流動資金等用途，此中17億元用于增補流動資金。
在這之前，內地另鑽石抵押貸款有一家文創產業園運營商上海錦和商務經營控制股份有限公司(下稱錦和商務)于2024年12月12日勝利過會，其上市之路堪稱盤曲，前后耗時六年，三次闖關才獲發審委認可。
那麼，這一次德必文化的上市申請能夠一擊即中嗎?
二房東模式藏風險？
據官網顯示，德必文化的主營業務為文化創意產業園區的定位、設計、改建、招商和運營控制。截至2024年年底，旗下共運營了包含有德必易園、德必WE、德必運動LOFT、德必經典在內的4大板塊41個文創產業園，服務客戶包含有美團點評、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。
從運營方式上來看，該公司重要通過承租運營和受托運營兩種模式經營文創產業園，這一商務模式也被業內稱為二房東模式，而這類模式最大的風險則來自于項目所在土地的採用性質是否合規。
所謂承租運營，簡樸來說便是贏得某棟建筑的經營權后，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經營需求的垂直產業園，再找到目標客戶分銷出去以獲取租金收入。受托運營即接納物業方的委托對產業園進運作營，運營方式與承租運營雷同。
《投資者網》發明，錦和商務在申報過程中，就因旗下項目存在土地採用與安排用途不一致等疑問多次被發審委問詢，與之經營模式雷同的德必文化恐怕也會面對相同的拷問。
招股說明書顯示，德必文化現在在運營的41個文創產業園中，有過份半數園區所在的土地存在採用與安排用途不一致的場合，另有還有部門園區的租賃房產存在權利限制等風險。至于是否有信心打消發審委在相關疑問上的顧慮，德必文化臨時未做更多披露。
三成總資產用于銀行理財
受新冠疫情的陰礙，內地大多數行典當黃金估價業被按下了暫停鍵，德必文化旗下的文創產業園也遭受了沖擊。
據官網顯示，德必文化的產業園項目重要分布在北京、上海、成都、杭州、南京、蘇州等城市。另有，在美國、意大利等地也有項目運營。最近新冠疫情又相繼在歐洲、美國等地爆發，手錶典當可行性其在海外的產業園項目同樣也有陰礙。
有解析以為，受耽擱復工的陰礙，德必文化旗下園區內的中小企業恐將面對資金逆境，作為園區運營控制者，短期內的業績也存在一定的不確認性。
值得注意的是，除了靠產業園獲取租金收益外，德必文化還有理財收入。據招股說明書披露，截至2024年9月底，德必文化的總資產為1396億元，此中銀行理財產品為426億元，教導期內，德必文化從銀行理財獲得的收益差別為162萬元、495萬元和990萬元。
德必文化在手握超4億元理財的同時，仍上市募資的行為，引起市場極大關注：為何一邊用閑錢理財，一邊還要急于上市募集17億元增補流動資金?
《投資者網》就上述種種疑問致函德必文化，但一直未接收回復。
80%以上收入來自租賃服務
得益于人民消費程度的提高和國家產業政策的支援，文創產業近幾年得到了空前發展。作為文創產業中的一環，德必文化經營的文創產業園天然也有受益，并體目前其財務數據上。
從業績來看，招股說明書顯示，2024年至2024年及2024年前9個月(下稱教導期內)，德必文化的營業收入差別為505億元、606億元、771億元和670億元，同期凈利潤差別為054億元、022億元、055億元和074億元，此中主營業務收入80%以上來自租賃服務，17%-18%來自會員服務。
20當鋪手錶回收服務24年公司凈利潤下滑明顯。對此，德必文化表示，這重要在于控制費用增加和長期望攤費用造成的減值損失，此中，控制費用為9億元，同比增長5031%;另有對七星園區物業改建的支出計提減值損失011億元，上述理由造成2024年增收不增利。但為何別的年份又覆原正常，公司并未詳細辯白。
值得注意的是，德必文化的流動欠債近些年雖有下降，但總體上說仍然較高。財務數據顯示，2024年-2024年和2024年前三季度，，德必文化的流動欠債差別為46億元、53億元、56億元和558億元。同期資產欠債率差別為6924%、5711%、4327%和4072%。
未來，如何化解二房東的風險，在企業連續不斷擴大經營規模的場合下，如何維持不亂的現金流、減低流動欠債金額和資產欠債率，對德必文化來說，都是不小的挑戰。
