中國網財經7月5日訊( 衛榕) 宜昌土地融資優缺點，湖北省地級市，依長江而建，古稱夷陵。位于湖北省西南如何符合當鋪土地融資條件部、長江上中游分界處，建制歷史逾兩千年;是湖北省省域副中心城市，長江中游城市群重要成員。
點軍區，地處宜昌市中心城區長江以南，區位優越，地勢險峻，北有西陵峽口，南有荊門山要塞，自古為兵家必爭之地。
而今，這自古兵家必爭之地上，一場因福利房而起的沖突延續了四年之久。
區政府發文開發福利房項目
事情要從7年前說起。2024年12月3日，點軍區委辦公室、點軍區政府辦公室下發《關于成立西邊沖商品房項目建設工作領導小組的通知》(點文辦(2024)61號)，成立了西邊沖商品房項目建設工作領導小組;小組組長為時任點軍區紀委書記伍安軍，副組長為區人大副主任王克信，成員涵蓋了區領導和公安分局、國土分局、規劃分局、住建分局等職能部門負責人。
通知內容顯示，該小組的成立是為了加快五龍片區城市建設步伐，順應點軍濱江生態新城區大開發態勢;而該領導小組成立的目的之一卻是推進職工保障房建設。在小組成立后，點軍區政府隨即和湖北宇星置業發展有限公司(以下簡稱宇星置業)取得聯系，告知其區政府已經選定在點軍區五龍一路建設西邊沖商品房項目，以解決區屬干部職工住房問題，要求將該項目委托給宇星置業開發。
這個后來被命名為江南星城的項目，纏繞了開發商、政府、業主6年，一直糾纏至今。正如宇星置業董事長李愛軍對媒體所說的，如果我不是點軍區原工商聯副主席，我肯定不會來趟這趟渾水。
希盼的福利房VS失控的地價
江南星城本來并不是渾水。長江穿宜昌市而過，長江北岸是宜昌市伍家崗區和西陵區，屬于城市核心區，開發較早，甚為繁華;而點軍區位于隔江而望的南岸，發展相對滯后，房價遠低于江北二區，屬于價格的洼地。
2024年2月18日，點軍區西邊沖商品房項目建設工作領導小組作為甲方，與乙方宇星置業簽訂框架協議，約定甲方按建設住宅總面積每平方米付給乙方壹佰元開發利潤，計入開發成本。
按照宇星置業原本的計算，一共開發1770套公務員住宅，每個平方的利潤在100元左右，這是區領導給我的承諾，大致計算毛利潤為2024多萬元，扣除成本有些賺頭。
但是，在拍地當天，一件意想不到的事情發生了。
當時點軍區當地的平均地價約為每畝85萬元，點軍區政府給宇星置業的承諾價格為不高于每畝100萬元。但是在2024年3月14日土地掛牌拍賣當天，4家房地產公司突然介入拍賣，大幅抬高土地價格。
時任區領導小組組長伍安軍回憶，當時區領導曾電話指示：不管多少錢一畝，一定要讓宇星置業摘牌建設點軍職工團購房項目，給全區干部職工一個交代。
經過多次競價，宇星置業最終于當晚9點左右摘牌，但是價格為每畝19429萬元，總價為291億元，為起拍價23倍，時至今日仍是當地地王之一。
始料未及的高地價，超出了點軍區政府的預估和承受能力，點軍區政府單方面解除框架協議，于當年7月11日雙方協商簽署了《點軍區西邊沖商品房開發補充協議》。
協議約定，宇星置業由代建改為開發，點軍區政府定向團購950套，團購房源選自20棟樓的不同樓層、均價3500元平方米，車位售價6萬元，剩余部分由星宇公司公開銷售。自4月11日起，剩余車位由開發商市場化運作。補充協議在甲方的權利和責任一欄中還提出如規劃許可，積極為乙方開發西邊沖剩余土地、建設點軍區第二期職工團購房創造條件。
據，這950套定向團購房源指標，在點軍區委、區政府、商務局、人社局、財政局、招商局、農林水局、法院等，以及所轄鄉鎮、街道辦事處等黨政機關內部分配。
而這種選房措施，需要20棟樓幾乎要同時開工，嚴重違背商品房分期滾動開發的市場規律，會導致項目前期財務壓力劇增。
湖北亞隆資產評估房地產估價有限公司出具的《資產評估報告書》意見顯示，江南星城商品房成本為426689元平方米，車位成本為699萬元個。該報告書估算，商品房成本倒掛損失92144萬元，與同期市場相比，銷售差價為187億元，車位成本倒掛損失34878萬元。
后來的司法鑒定也顯示，當時江南星城所在片區的市場均價為4400元平方米，團購房的定價不足當時市場價房屋可以幾胎格的八成，甚至低于項目461422元平方米的建安成本。
行政訴訟遭雙面判決 庭審一波三折
與政府協商解決無果，在市場波動和財務成本的雙重壓力下，宇星置業開始尋求司法途徑，但其行政訴訟的過程可謂一波三折。
2024年1月18日，宇星置業向宜昌市中院提起訴訟，起訴點軍區人民政府濫用職權，侵犯經營自主權;請求法院判令點軍區人民政府按合同支付開發商20萬元利潤，以及賠償團購房同期市場銷售差價1872866萬元等。
這次訴訟并不順利。2024年1月25日，宜昌市中院文號為(2024)鄂05行初15號的行政判決，對原告的行政訴訟不予立案。
2024年1月29日，宇星置業不服宜昌市中院的判決，向湖北省高院提出上訴。2024年3月21日，湖北省高院做出(2024)鄂行終118號裁定，撤銷宜昌市中院的裁定，指令宜昌市中院予以立案。
2024年9月14日，宜昌市中院立案后作出文號為(2024)鄂05行初35號的行政判決，駁回宇星置業的訴訟請求。
宇星置業于是再次訴至湖北省高院，2024年6月28日，湖北省高院作出文號為(2024)鄂行終786號的行政判決，撤銷宜昌市中院(2024)鄂05行初35號行政判決，發回宜昌市中院重審。
2024年1月24日，宜昌市中院作出文號為(2024)鄂05行初70號的行政判決，確認被告宜昌市點軍區政府成立點軍區西邊沖商品房項目建設工作領導小組的行為違法，駁回宇星置業其他訴訟請求。
這一次，控辯雙方對判決結果均表示不服，再次向湖北省高院提起上訴。
2024年3月18日，湖北省高院做出文號為2024鄂行終430號的行政判決，圍繞雙方爭議，湖北省高院認為，點軍區政府為解決干部職工住房問題，設立項目領導小組主體的行為均明顯沒有法律依據、缺乏法律授權, 屬于超越職權的違法行為;裁決書稱，2024年3月14日，案涉土地網上競價時,點軍區政府時任主要負責人在明知土地競買價格明顯高于正常價格的情況下,仍然直接指示當時還是受委托競買方的湖北宇星置業強行摘牌土地，根據框架協議約定，實際開發主體是點軍區政府;土地摘牌后,點軍區政府單方解除框架協議，要求宇星置業簽訂補充協議，承擔全部開發費用并接受低于市場成本價的團購房及車位價格,其行為違背誠信政府及信賴保護原則,對宇星置業正常經營活動造成重大干擾及嚴重影響，據《行政訴訟法》十二條第一款第七項屬于侵犯企業自主經營權行為。
根據湖北省高院的這份行政判決，撤銷宜昌市中院作出的(2024)鄂05行初70號行政判決;確認點軍區政府鎖定江南星城950套房屋的行為違法;責令點軍區政府在判決生效后30天內，對違法行為采取補救措施;駁回其他訴求。
據統計，這一樁行政訴訟前后歷時3年，期間宜昌市中院的三次判決均被宇星置業抗訴，上訴至湖北高院;而湖北高院又三次對宜昌中院的判決予以駁回或改判，可謂一波三折。
然而值得一提的是，湖北省高院的終審判決至今仍未被執行。
【編者按】
地方政府與企業合作進行區內土地開發，這無可厚非。但是，這種合作必須遵循市場的基本規律，才不會導致動作變形。
此前，曾有購房業主發出一封公開信，信中稱：一年輕小伙子最初買房子，是為了娶媳婦，一年、兩年，女朋友熬不住，與他分開了;一對年輕情侶，購房原本作婚房，如今，孩子快要上小學了。
點軍區政府原本希望，憑借著江南星城項目的開發，一方面帶動區域經濟發展，一方面也為職工安居謀求福利。但是，這種政土地當鋪貸款資格府行政手段干預市場行為，讓原本渴望的一舉兩得化為一地雞毛，只留下950套無人入住的爛尾樓，造成極了極大的資源浪費。
福利房原本屬于計劃經濟的產物，早就應當退出歷史舞臺，而在此案中，它卻以又以團購的形式出現在公眾面前，也悄然催生了更多的樓市泡沫。
沈陽晚報曾刊發評論，指出其實房產團購并土地抵押貸款利率銀行不是一件新鮮事兒，原本分散的購房者聯合起來，可以增加與開發商談判砍價的籌碼，因而團購房的房價低于市場價并不鮮見。但是我們看到，一旦黨政機關和國企團購房，往往很多時候性質不一樣。讓他們參與團購房不但會容易產生腐敗，很難杜絕他們利用職權范圍影響來得到低價的團購房，也會對當地房地產市場帶來一定的影響。
此外還需要注意到，很多職工將自己的團購房指標予以出售，借此牟利。就如同此次事件中，網絡上就曾出現出售團購名額的帖子。如此行為，不僅令原有的市場秩序受到沖擊、公平買賣的原則被人為篡改;更會引發潛在的社會矛盾。
