我們沒有可能找到和房地產賺錢前景相當的行業。郁亮的這句話用在當下的長租公寓行業再合適不過。這個早已經過了風口的行業，如今不僅不能帶來盈利，甚至還會拖垮上市公司業績。
近日有市場消息傳遠洋集團(03377HK，下稱遠洋)將剝離旗下長租公寓邦舍業務，第一財經聯系遠洋相關負責人，其表示目前沒有更多信息回應，可關注公司近期公告內容。
針對這一事件，一位接近遠洋的內部人事向第一財經表示，遠洋剝離長租業務基本屬實，至于該業務未來走向，可能會以另外一種方式出現。
剝離長租業務
從2024年初開始，長租公寓行業資金、服務、裝修污染等問題頻頻遭受市場質疑，一直到當年8月20日，長租公寓鼎家發出通知表示因經營不善導致資金鏈斷裂，已經停止運營，這標志著長租公寓領域第一家品牌商暴雷。此后這一行業爆雷不斷，2024年以來先后有超過15家長租公寓品牌出現問題。
在品牌商之后，房企代表也紛紛加入退出行列。先是在5月台灣房屋當鋪公司13日朗詩發布公告稱，將處于虧損階段的長租申請土地貸款流程公寓等5項業務剝離至控股集團;緊隨其后，6月上旬，傳出遠洋也同樣要剝離長租業務，但具體如何剝離，還需等遠洋出具相關公告。
遠洋集團從2024年開始涉足長租公寓領域。這一年是長租公寓的萌芽期，也是遠洋更名并宣布多元化戰略的元年。
此后三年，長租公寓經歷了萌芽-爆發-暴雷三個階段，而對于遠洋來講，其在2024年開始大力布局長租領域，當年進入包括北京、深圳、杭州、上海等7個城市，管理5000間房源;2024年遠洋邦舍繼續推進布局，年報顯示當年共經營12個項目，但到了年底房源數卻減至3452間。
收縮意味著不賺錢。對于長租的失望，遠洋集團董事局主席李明在2024年業績會上就有所顯露，對于投資者追問的長租話題，李明始不正面回復，強調需關注主業。
不賺錢其實是常態，中原地產分析師盧文曦表示，如何盈利這個關鍵性問題始終沒有解決，導致多數長租土地銀行房貸利率公寓處于虧損狀態。對于長租這個業態來講，5年以上的培育期是非常有必要的，這與房企產開發是完全不同的套路。事實上，賺慣了快錢的房企未必能適應這樣的節奏。
邦舍設立之初，使用自有資金較多台灣房屋當鋪申請流程，然而對于這樣燒錢的行業，盡快融資才是出路，2024年8月，深交所曾審批通過50億規模的遠洋中信建投-遠洋地產長租公寓1號(一-五期)資產支持專項計劃。邦舍前副總經理姚國臣曾表示，未來存量市場非常大，誕生千億級別的企業并不難，然而經過近3年的運作，邦舍也始終未能找到有效套現機制。
業績泥淖
遠洋選擇在這個時候剝離長租業務，除了與整個行業不景氣有關系，還與其2當鋪土地抵押貸款024年業績嚴重下滑有關。
2024年報顯示，當年遠洋多項關鍵指標出現大規模下滑，營業額為414億元，同比下滑10%;凈利潤466億元，同比下滑255%;核心利潤2619億元，同比下降35%;毛利率、凈利率均有不同程度下滑，凈借貸比率卻上升11%至73%。營收和利潤的下降，導致遠洋2024年的歸母凈利潤率繼續下滑，只有862%，遠低于行業平均值。在克而瑞銷售排行榜上，遠洋當年排名降至26位。在2024年中，并未找到長租公寓項目的租金收入一項。
遠洋業績出現如此明顯下探，原因在于多次踏空市場節奏。20年，遠洋接連以地王價拿下北京大興亦莊住宅地塊、望京住宅地塊，樓面價分別達到18萬元平方米和275萬元平方米，這兩塊地就是后來的亦莊遠洋天著、望京遠洋萬和公館。
地王到手之后，政策風向急轉之下，2024年國十條出臺，將一批高價地困死在企業手中。遠洋天著和遠洋萬和公館從開盤到售罄，歷經7-8年時間終于消化殆盡，這兩個頂豪項目把以北京為絕對主場的遠洋拖進了泥潭中。
此后，遠洋意識到一線城市的政策危機，開始有意尋找二三線城市的機會，從2024年開始，遠洋在環渤海、東北區域囤積土地，但這些區域的溢價能力有限，未能給遠洋帶來有效利潤空間，因此在2024年李明決定全線退出三四線城市。
這便錯過了2024年開啟去庫存大行情。目前規模房企中，多數企業業績增長均源于2024及2024兩年的市場狂奔，而遠洋在這兩年對于三四線的投入極少，這也是遠洋掉隊的最直接動因。
此后遠洋開啟多元化道路，并宣布未來只會投入40%的權益資本到住宅項目上，其余的60%則分別配比在商業地產、房地產金融和物業服務和養老服務業務上。然而在調控和融資環境趨緊的當下，遠洋的這種選擇或多或少有些背離市場主線。
目前，遠洋應該是意識到了問題所在，從2024年初開始，公司有意淡化長租公寓項目，將偏離主航道的業務剝離出來。這也是李明在業績會上一直強調關注主業的具體表現。
然而剝離長租的方式有三大類，其一是保留原有資產，不再繼續擴張;其二則是將資產全部出清，一次性回收成本;其三則是將這一部分資產轉移至非上市體系，不做并表處理。盧文曦表示，目前需要長租公寓的城市僅局限在一線城市及強二線城市，普通二線及三四線本身供應飽和，對于租賃的需求不高。
目前，并不清楚遠洋將以何種方式剝離這筆資產，以及對公司業績帶來怎樣的影響。但可以確定的是，重新強調主業的遠洋，正在試圖找回自己在行業中應有的位置。
