二手房賣家主動讓價20萬高價拿地民營房企，杠桿資金被預估為2年周期，一旦市場不能回暖，很可能面對資金鏈斷裂危險。調控后房價離下降還有多遠?本年的國慶黃金周熱烈非凡，我們不僅看到了各景點擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的調控節。9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發表新樓市調控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴肅的是信貸政策的從嚴從緊，提高首付比例和收回房貸利率優惠同時進行，抑制投資需求，防範房價過快上漲。在22個調控新政出臺的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市。看似一城一策，卻是對樓市的密集出擊，政府此次調控決心可見一斑，也直接讓發狂的投資買房情緒戛然而止。買方市場到臨剝離投資屬性以北京為首的樓市新政出臺已經兩周時間了，固然政策上招招都是針對買房人建置的限制，提高購房門檻。但實際上，直接納陰礙的不僅是買房人，賣房一方更是首當其沖。一直想在五環外六環內置換一套三居室的張麗(假名)還沒等出手，就遇上了新政的到來。目前一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城區車公莊鄰近。跟著孩子一天天長大，一居室顯得極度擁擠，因此想賣了屋子，再以不過份800萬的總價買一套五環外的三居。張麗通知媒車貸平台安全性體，眼看著自己手中的二手房從本年年頭的單價8萬元漲到了12萬，就在中介掛了550萬元的代價，但願多賣些錢能在置換的時候更輕松一點，但沒想到的是調控新政的到來打亂了原先的買房策劃。原來十一時期中介約了好幾家來看房，但最后只來了一組家庭，其他人都推脫再等等看，就連來看房的家庭最后也不置能否，沒有下文了。這下張麗著急了，畢竟自己需要置換， 得盡快出手才行。于是，10月7日，張麗主動找到中介，下調10萬至540萬元的總價。降太多也抱恨，我的底線是530萬成交，先降10萬看看風向。雷同張麗這樣下調報價的房主，在本年930新政以后明顯增加。依據中原地產研究中央統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周里，業主對于房價報價的指數下調了10%。尤其是有換房需求的業主，有的甚至已經在賣房前就敲定了需要買的屋子，為了避免違約，不得不在代價上做出讓步，或者主動調低報價，或者商議平攤部門稅費，以求盡快買賣。這輪調控對準打擊的便是投資購房。一位業內人士透露，之前的信貸寬松讓不少投資客利用杠桿大舉進入樓市，而這些投資客每年的融資成本至如何獲得高額車貸少也需要5%-8%。這部門錢假如投入理財正常的收益至少也在年化4%以上，這就意味著投資的屋子假如每年沒有10%的收益，投資客就面對被套或者割肉的逆境。但新的京八條按首次置業、二套房、平凡房屋、非平凡房屋把借貸和首付比例分割成四檔，多方面提高首付款比例，明顯減低了購房的杠桿率，也剝離了住房的投資性。在此底細下，北京新房及二手房市場網簽量出現了斷崖式下滑。依據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2024年10月上旬(1-10日)，北京全市新建商品房屋共網簽560套，與上月同期比擬大幅下跌了687%，與上年10月份同期比擬則下降了458%。而全市的二手房屋共網簽2810套，與上月同期比擬也大幅下跌了657%。很明顯，北京房地產買方市場初見跡象，投資性買房的難度明顯加大。購房人陷入觀望但并未遺忘固然9月30日晚出臺的京八條被戲稱為真正的殺招，但履歷過多輪調控的北京購房人已經有了豐富的經驗，大多數購房人都以為房價會在短期內出現調換，但長期車貸等額本息來看每輪調控周期后，房價都會迎來上漲，因此這時候的觀望只是為了在適合的機會抄底。在金融街富凱大廈上班的徐先生從事金融行業長年，一直后悔沒有在上半年買房，因此，這次的調控在他看來是意外之喜，假如房價出現下滑，就給了他上車的時機。每日上班，大廈門口都能看到豪宅們的暫時展位。前段時間是德勝門的中駿天宸，最近剛剛換成了南二環的中國璽據表示，作為新北京人，他一直覺得能夠在二環鄰近買房，是一件很有歸屬感、功績感的事情，而且上班也近，子女教育也不用發愁。但跟著這輪樓市暴漲與調控，心情猶如坐過山車。原來還在遲疑是否入手時，卻發明北京的房價已經站在山頂上了，直到樓市調控措施出臺后，徐先生越發勤快地看屋子，盤算在樓市代價適當回調時出手。除了像徐先生這樣等候回調出手的購房人以外，在930新政中，還有值得注意的是關于9070政策的再次提出，也被以為前兆著未來北京樓市供給將轉變思路，不再像目前這樣以大戶型為主，而是更強調小戶型的占比。所謂9070是指單套屋子建筑面積90平方米以下在住房總面積所占比重不低于70%。此政策在2024年時曾出現過，后來無疾而終。業內人士以為，如今再次被提出，是為了進一步加大房屋用地供給。表明政府將加大力度知足住民住房剛需，調控房價，這將進一步減低住房投資性。最不適的是高價地王們眾所周知，房價飛漲與地王頻出一向都是相輔相成的，兩者相互促進相互推動。尤其是在2024年里，成為全國地王出現最多的一年。據中原地產研究部統計數據顯示，2024年里一線城市房屋土地平均溢價率到達了946%，全國過份10億元的地塊高達405宗、溢價率過份100%的地王高達211宗，均創新了歷史記載。在房價一天一漲的時候，多高的土地代價都被以為是合乎邏輯的，但在央行收緊借貸，甚至可能收緊開闢貸的場合下，地王們就變成了燙手的山芋。一旦樓市仍處于低谷期，地王項目的首期代價就難以到達預期，甚至會平價甚至虧本賣房。這也是開闢商最不愿意看到的。業內人士表示，加大查處違規入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高檔房屋市場產生較大陰礙。一線城市高檔房屋會出現有價無市的狀況，大批持有地王的開闢企業面對較大壓力。當前北京市場中的高檔盤已經出現了降溫的勢頭。依據亞豪統計數據顯示，2024年9月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交563套，成交面積771萬平方米，環比上月差別增加118%、72%。這也是自6月之后，公寓豪宅成交再創歷史新高。不過進入到10月之后，遭受930新政陰礙，10月1-10日10天時間里7萬+公寓成交量趕快跌落至20套，依照這一趨勢算計，預測整個10月公寓豪宅成交量將不足百套。對此，亞豪機構市場總監郭毅以為，930新政之后，豪宅市場供給韻律將顯著放緩，年底前豪宅供給市場將進入冰凍期。對于尚未入市的地王項目而言，面臨新政下首付成數的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實力。假如客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。但同時也有業內人士指出，由于一些民營房企拿地時高舉高打，通過加杠桿高價拿地，這類房企杠桿資金一般為2年周期，一旦市場不能回暖，地王項目被迫脫期，就很可能面對資金鏈斷裂的危險。●業內評新政●亞豪機構市場總監郭毅： 北京公寓豪宅市場成交將陷入連續低迷郭毅解析以為，低利率、高杠桿和人民幣貶值預期是此輪房地產熱潮的三大推升要素，此中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產熱潮當中，高資產客群所面向的豪宅市場也表現踴躍。不過進入10月之后，公寓豪宅市場一路高歌猛進的勢頭被新一輪930新政強橫終結。線西鄉機車借款 當鋪 推薦從調控細節來看，首付成數的提高對于豪宅客群來說陰礙較大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以總價2024萬元的一套豪宅產品為例，新政后首付款比之前多出400萬元，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始耽擱購房策劃。受此陰礙，預測整個10月份一直到年底，北京公寓豪宅市場成交將陷入連續低迷當中。不過郭毅同時以為，現在的豪宅市場當中高地價豪宅所占比重已明顯加大，而未來的豪宅市場構成也更多的是地王產品，在地價成本高企的壓力之下，豪宅市場代價下調的空間相對較小。相信住建部分在審批地王盤的預售及現售代價時，也會充分考慮到開闢成本，因此新豪宅的代價仍將維持在合乎邏輯范疇內。而對于在售的老豪宅來說，930新政重申9070的要求，且近期供給的房屋地塊均明確了90平方米以下戶型占到70%以上的開闢規模，使得北京樓市未來的市場供應將以中小戶型為主。而當前140平方米以上中大戶型為主的豪宅產品反而體現出自身的稀缺價值，未來固然會面對購房需求減少的市場狀況，但同時供給量也會出現大幅下滑，因此代價也將企穩。綜合來看，930新政將可能很快作用到樓市成交量上，造成簽約套數的下滑，但包含有豪宅在內的新房代價仍將維持相對不亂的狀態。中原地產首席解析師張大偉：這一輪代價貸款買車需要什麼調換幅度約在15%-20%張大偉在他的自媒體公共號大偉看樓市中表示，依據中原地產研究中央統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數下調了10%(注意是報價下調，并非成交價)并且，短期出現了房價下調的個案，交易兩方依然在博弈過程中。不過預測房價在成交量下調1-2個月后，會有明顯松動的可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種場合下，部門前期贏利投資者可能會快速售出。張大偉以為，終極能夠陰礙未來房價的依然是信貸，假如年終信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調換，但假如，針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調換幅度會小許多。因此，張大偉以為，與其預計房價漲跌幾多，實在意義不大，完全看央行對于信貸水龍頭的管理。依照以往調控經驗預估計的話，這一輪的調換幅度應該在15%-20%左右。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉：市場降溫，房價漲幅縮小并企穩胡景暉解析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂極度嚴肅，按首置和二套，以及平凡和非平凡住房，把借貸首付比例分割成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的場合下，新房市場、二手房市場天然都展現出了降溫趨勢。胡景暉以為，有了政策的強力調控，市場接下來肯定會進入一個調換的窗口期，購房者會逐步趨于鎮定，市場不復之前的發狂。而失去需求的支撐，市場的買賣量很難繼續保持高位，代價的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，買賣量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐漸縮小，并逐漸企穩。□ 李桁
