對于平凡投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻介入不動產市場投資的時機。同時，公募REITs具有股債的雙重特性，風險收益特征也介于兩者之間，對照合適收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
5月底，首批9只公募REITs產品跑步進入發售階段，作為市場全新的基金投資產品，備受關注。
這些基金包含有：華安張江光大園RE大里區當鋪推薦IT、滬杭甬杭徽REIT、富國開創水務封鎖式REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯倉庫REIT、紅土創造鹽田港REIT、首鋼綠能、平安廣交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產業園。
可作為資產部署一部門
業內人士普遍以為，對于平凡投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻介入不動產市場投資的時機。同時，上市的REITs份額可以在買賣所買賣，具有較好的流動性;公募REITs具備強制分紅制度，從9只擬發行產品已經公布基金召募說明書來看，預測現金流分派率為4%-12%;依據公募REITs在其他國家的發展經驗，公募REITs長期收益較不亂。過去三十年，美國REITs的年化回報率到達12%左右，和標普500指數收益率不相高下;因其投資標的的特殊性，同股票和債券的相關性較低，在資產組合中適當參加公募REITs，可以減低組合波動，提拔風險收益比，協助投資者實現更多元化的部署。因此，公募REITs確切值得平凡投資者部署一些。
據了解，當鋪賣東西公募REITs采取封鎖式行運，不開放申購與贖回。募集期內，平凡投資者可以通過場內證券經營機構或基金控制人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額，依照向網下投資者詢價確認的代價認購，認購方式與現行LOF基金認購方式一致，在首次認購或購買基金份額前，應當簽署風險揭示書。公募REITs上市買賣之后，投資者可以采用競價、大宗、報價、詢價、指定對手方和協議買賣等方式介入二級市場買賣。
作為平凡投資者，也是有時機介入到首批公募REITs的投資中來，公募REITs首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公共投資者定價發售相結合的方式進行。在網下投資者詢價解散后通過各銷售機構以詢價確認的認購代價認購，包含有場內和場外兩種認購方式。
此中，場外將通過基金控制人的直銷網點及基金場外銷售機構的銷售網點發售或按基金控制人、場外銷售機構提供的其他方式解決公然發售。通過場內認購的基金份額登記在證券登記系統投資人的場內證券賬戶下，通過場外認購的基金份額登記在登記總結系統投資人的場外基金賬戶下。公募REITs具有股債的雙重特性，風險收益特征也介于兩者之間，對照合適收益要求不高、能承受一定波動的投資者。
另外解析人士以為，跟著銀行理財產品凈值化以及信托非標轉標，平凡投資者需要變更過往投資觀念，通過大類資產部署實現長期可連續收益。公募REITs一方面可以盤活內地根基設備存量資產，使得投資者得以享有優質根基設備項目的長期收益;另一方面依據過往海外經驗顯示，REITs與股債的相關性較低通過資產部署可以協助投資者顯著減低長期波動。
公募REITs基金的投資價值十分值得關注，REITs收益分配比率較為不亂，是除股票、債券、地產、現金外的另一種較好的可投資資產，在個人或機構資產組合中具有散開風險的作用。短期來看，可作為A股市場處于震蕩階段的較好的投資選擇，中長期看，無論對個人還是機構，REITs基金都是整個投資組合中十分有效的資產增補。上述人士強調。
國外經驗值得借鑒
了解到，美國REITs起源于1960年，發展時間長，在履歷多次革新后，整體較為成熟。依據Nareit數據，截至2024年3月，美國REITs的總市值約135萬億美元，居世界首位。快要145億美國人(約43%的美國家庭)直接或通過共同基金、ETF等方式間接持有REITs份額。2024年出臺《REITs投資和多樣化法案》，許可REITs進行多元化物業投資，進一步散開風險。產品方面，投資領域至基建、林場、醫療保健等非傳統領域。
業內人士普遍以為：國外REITs收益較高的理由在于：一是美國REITs創造性不減，根基物業類型連續不斷豐富，尤其是高收益的根基資產類型連續不斷擴充進來，例如根基設備、數據中央等REITs規模趕快增加，整體提拔了REITs的收益率;二是REITs發展加倍技術化，當前美國多元化REITs規模占比不到4%，REITs技術化傾向有利于更好地提拔REITs某類型物業控制程度，為投資者帶來更多收益。
而國外經驗值得借鑒：首要，REITs市場是循序發展的，由于REITs涉及到稅收和法律等多方面的制度建設，涉及面很廣，從美國REITs發展歷史來看，也履歷了條例連續不斷修訂和完善的過程;其次，REIT的稅法規劃至關主要，美國REITs成立之初便是為了避免雙重收稅(即REITs層面面對的企業所得稅和投資者層面由於REITs分紅面對的個人所得稅疑問，而知足一定要求的REITs可以不交企業所得稅)，提拔了產品競爭力;再次，維持投資者的多樣性，鬆開企業年金、養老金、險資和公積金等長期資金投向REITs市場，使得REITs維持優良流動性，有利于長遠康健發展。還可以通過采取措施吸引海外投資者進入中國REITs市場;最后，開當鋪 古董放式發展，使得REITs做大做強，許可REITs進行欠債經營和股權再融資，將方便REITs購入優質物業，發揮規模優勢和技術優勢，做大做強REITs。
我國REITs未來跟著產品發展，在深化金融供應側結構性革新、盤活存量資產、減低債務杠桿、促進積蓄投資轉化和完善多層次資源市場等方面具有重大意義。
有業內人士稱，礎設備類型，比如高速公路、生物發電廠等，而現在國外的公募REITs的底層資產中，大多以商務地產為主，整體收益較高。內地的公募REITs目標是盤活存量根基設備資產，現在內地的存量根基設備金額高達百萬億，假如能有1%的存量盤活，即典型著根基設備公募REITs是一個萬億等級的市場，未來公募REITs的底層資產是否會向商務地產開放尚不能確認，所以現在國外的公募REITs發展對于內地有著一定的借鑒意義。
流動性等風險值得關注
那麼，在投資公募REITs過程中，投資者需要關注哪些風險?在業內專家當舖系統看來，投資者需要更關注根基建置物業的類型和運營場合，與根基設備相關的政策場合，二級市場的買賣代價，尤其是未來現金流場合，關系到REITs是否能不亂連續分紅，以及分紅率的高矮。固然RE當鋪 業務 pttITs具有許多優勢，但投資者仍需要關注REITs市場代價波動風險以及市場流動性風險。
公募REITs最主要的是其底層資產，資產的價值決意了其派息額度和二級市場買賣代價，所以底層資產的市場價值極度主要，依照監管條例制定，基金控制人每年至少禮聘評估機構對根基設備資產進行1次評估，資產的估值代價是需要重點關注的內容。其次需要關懷的是底層資產最近三年的現金流場合，經營現金流對資產估值具有錨定作用，將陰礙REITs產品定價和派息才幹。條款方面，可以著重關注公募REITs的固定費率和浮動費率、認購門檻、差異認購金額對應的認購費率等。該專家強調。
不能否認的是，根基設備公募REITs也是具有一定風險的，如底層資產是高速公路，則有可能遭受疫情導致的車流量下降的陰礙，產業園區則有可能遭受產業升級導致的出租率波動的陰礙。依照買賣所發表的相關設法，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續買賣日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續時期較長，假如市場環境根本面跟著時間的推移發作變化，公募REITs的本金波動是值得關注的風險。
