2024年4月30日，國家發改委聯盟中國證監會發表《關于推進根基設備領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的告訴》，公募REITs成為市場聚焦點。
一年后的2024年4月21日，首批公募REITs正式上報，截至5月8日，已有10只產品上報。市場預計公募REITs有望在年內落地。
萬億級市場即將起航，基金公司積極介入，為尋找項目、招兵買馬而繁忙。對于平凡投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地域發展以及對立通脹的優質根基設備，在現在市場利率連續走低的環境下，是難得的優質資產，產品在二級市場買賣，為平凡民眾投資者開辟了新的資產部署路徑。
10只REITs產品被受理
基金公司積極備戰
4月21日，浙商證券滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質、博時招商蛇口產業園等4只產品上報。4月28日，平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國開創水務、中金普洛斯倉儲物流、紅土創造鹽田港倉儲物流、東吳-蘇州工業園區產業園上報。現在，10只產品均已獲得買賣所受理，博時招商蛇口產業園產品稍稍領先，進入已問詢狀態。同時，10只產品相關召募說明書、基金合同、托管協議等已經披露，復雜水平遠遠過份平凡公募基金，僅基金召募說明書就到達三四百頁。
采訪了解到，已上報產品公司正在緊鑼密鼓預備后續工作，未永生 當鋪上報產品的公司也在積極籌備上報。
博時基金表示，自根基設備REITs試點開展以來，公司高度珍視，與發改委、證監會、買賣所、基金業協會等監管機構維持溝通。同時，與律所、管帳師事務所、評估公司等外部機構親暱聯絡，與原始權益人維持深入切磋。在產品方案、買賣結構、制度建設、運營控制、詢價發行、估值核算等方面已經形成了較為成熟的方案，為根基設備REITs基金的順利推出做好了充分預備。
中航基金公募REITs業務相關擔當人表示，2024下半年景立了公募REITs工作小組，啟動運營相關系統改建，現在在與買賣所、中登及代銷機構進行測試。此外，中航基金還進行了公共投資者的投教、風險揭示等工作預備。
新華基金表示，上年8月份開始，聯盟股東單位共同組建根基設備REITs團隊并開展業務，總經理擔當，首個項目競標、方案投決都親身把關。
首批REITs項目種類豐富
已上報的REITs產品類型相當豐富。新華基金就梳理現在公布的首批試點項目發明有三大特色，一是項目股東方(原始權益人)底細突出，均為大型央企或場所國企或細分行業的絕對龍頭民企。二是項目質地較好，各家原始權益人都拿出了壓箱底的最要點的資產，例如中國鐵建和浙江高速都是拿出了已經運營十長年的高速公路，招商蛇口、張江高科的產業園項目亦是運營長年，成熟度較高。三是原始權益人大力支援，介入認購的比例普遍都在50%以上。
中航基金公募REITs業務相關擔當人表示，首批項目從類型上有特許經營權和園區產權類這兩種業態，特許經營類收入對照不亂，產權類的項目資產升值更有想象空間，上述項目均符合國家發改委、中國證監會對底層資產的尺度和要求。
中金基金表示，首批項目從合規角度，履歷了嚴格的篩選，監管對底層資產及買賣的正當合規性有極高要求;從根基設備資產的角度，試點項目均為成熟的根基設備資產，預期具備不亂的現金流和分配才幹;從基金治理角度，首批項目著重體現了對基金份額持有人，特別是公共投資人長處的保衛，并對信息披露提出了很高要求，有利于產品后續的規范透徹行運。
積極招兵買馬備戰
人員來自券商、產業居多
公募REITs業務和公募基金傳統業務大相徑庭，擺在不少基金公司眼前的第一大疑問是技術的人員。不少接納采訪人士以為，現在此項業務人員缺口較大，現在人員重要來自于投資機構、券商投行部以及相關運營控制機構，而未來具備資產運營控制才幹人才是搶手貨。
從現在各大徵求網站也可以一窺現在行業對REITs人才的急迫需求。中國基金報從獵聘網就發明，僅最近一周，就有來自中銀基金、廣發基金、長城基金、新華基金以及不少著名基金公司的徵求信息，包含有REITs當鋪免留車ptt承攬崗、業務崗、運營崗等，并且給出了不錯的薪資待遇。。
現在團隊搭建來看，不少REITs團隊成員來自于券商、產業等。如德邦基金表示，從券商和產業徵求了技術的資產證券化項目承攬承做人員和根基設備資產運營控制人員，已組建起專門的公募REITs業務部。新華基金也成立了REITs投資部，人員也重要來自投資機構、券商投行部。
中金基金也表示，現在除從中金內部抽調精兵強將以外，公司從本輪試點的相關根基設備行業、業內領先的產業基金和投資機構等根基設備投資和運營控制方面的龍頭企業引入資深技術人才。中金投行部分的REITs技術團隊也與中金基金組成聯盟工作組，為試點項目穩步推進全面保駕護航。
馬不停蹄尋找好項當鋪 買錶目
自公募REITs業務啟動以來，各大基金公司都極度珍視，公司內部出臺了許多激勵政策，勉勵大家尋找好的項目。一位北京基金公司人士透露。
中金基金表示，現在在積極推動和儲備重點支援區域的優質根基設備REITs項目。新華基金也表示，現在該公司當鋪 拍賣REITs在做項目約十單，原始權益人均為國企底細，已上報屬地發改委根基設備基金儲備項目庫。
德邦基金表示，該公司已有多個類型的項目儲備。從公募REITs底層資產來看，優質根基設備項目確切仍較稀缺。現階段公募REITs還未遍及，各場所政府對創造類業務有一些顧慮，尤其涉及國有資產、股權出讓等事宜較為敏感。此外，對融資懂得還處于偏債為主，通常會選擇快捷的銀行借貸、公司債券、企業債券來進行融資。
新華基金表示，根基設備太平區當鋪公募REITs，合規性與盈利性是衡量項目優劣的兩大硬性指標。現在監管要求前三年平均預測現金流分派率高于4%。第一批已受理項目，不動產類項目由于收入來歷相對不亂，且不動產屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4%;特許經營權類項目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對標首批項目，內地屬于國家勉勵支援的七大行業，且盈利性好的資產并不缺乏。
現在來看，規模較大的項目儲備不多，重要理由是由于某些資產規模大的央企、國企還處于觀望階段。新華基金表示，后續試點范圍假如能擴大到商務地產、養老地產、旅游地產等市場化運營水平更高的行業，可能優質項目會更多。
