在國內，按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。
近日，武漢多名業主就某樓盤開發商在公攤面積上玩貓膩而維權抗議。隨后，新華社、新華每日電訊一同發表評論文章聲討，將公攤面積的討論推上了風口浪尖。 文、圖：廣州日報全媒體王荔玨
公攤怎么計算 買家基本上都是蒙查查
何為公攤面積?簡單解釋就是由整棟樓的產權人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道等公用區域，以及各種為整棟服務公共用房和管理用房的建筑面積。簡單來講，公攤面積=建筑面積-套內面積。
公攤面積到底是多少才合理?根據目前房地產市場上的慣例，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10%~15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數在17%~20%之間;高層住宅相對更高一些，約20%~25%。
專業人士指出，盡管市民對于公攤面積有諸多質疑，但公攤面積卻是一種客觀的存在。如今，隨著住宅產品舒適度的不斷提高，加上建筑物不斷向高處要空間，因此公攤的面積往往會更多。通常而言，超高層的建筑公攤面積要比高層提高一截。
對于公攤面積究竟是怎么計算的，到底該攤多少，專業建筑設計師就強調，消費者必須要有理性的認識，因為它是必須存在的，并不是越少越好，要減少公攤面積，就必須通過減少電梯數量，縮小走廊、過道、管道井、樓梯間面積等方法，這無疑將影響居住的舒適度，甚至有可能帶來安全隱患。不過，引發市民詬病的是，究竟商品住宅中哪當鋪土地抵押融資些項目是屬于公攤在內需要買家買單，買家卻并不知情，賣家也沒有詳細的數據分攤說明，買房時銷售員的一句實用率xx，買家就被打發了。
按段子手的說法就是：每一個小區的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區的實際公攤面積，完美詮釋了什么叫1+12。
據了解，有些善于玩公攤貓膩的小區，會把獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室通通都計入公攤面積中(國家法律明文規定這些不算公攤)。可以說，公攤面積究竟是多少?買家基本都是蒙查查，通常只能靠開發商的良心報數了。
按套內面積賣樓?順德已改成雙軌制
也正因為是公攤面積存在含糊地帶，因此，早有一些區域賣房就已采用了以套內面積計算房價的銷售方式。據了解，在省內，順德早在2024年4月就出臺政策規定，凡是新批準預售和確權的商品房，均實行按套(單元)內建筑面積計算房價，其公用建筑面積的建設費用可計入銷售單價內。每個單元應分攤的公建面積不予計算和記載。
不過，如今順德賣樓卻是建筑面積、套內面積計價雙軌并行的方式。據順德某樓盤的銷售人員透露，賣樓采用雙軌并行是源于2024年，順德出臺政策規定：繳納房屋契稅標準從套內計價變成建筑面積計價。因此，自此以后，開發商的賣樓方式就開始采用雙軌制，就是買賣合同在商品房的價格這一條款上不僅僅只有按套內面積計算的單價，還增加了以建筑面積計算的銷售單價。
了解到土地抵押貸款如何選擇銀行，在國內，按套內面積賣樓執行得最徹底的是重慶。早在2024年，重慶市人大常委會以地方法規的形式明確要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰，后在2024年又進行了修訂完善。
業界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實更接近國際慣例，因為歐美都是按套內面積來計算房價，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都采用了套內面積計價。
公攤面積究竟怎么分攤需要透明化
認為，無論是按建筑面積還是按套內面積賣房，只要是公攤部分能讓消費者看得明明白白，其實采用哪種方式計價都可以。今年7月，浙江省已出臺新規，率先統一了建筑面積計算標準，其中就包括公攤面積的測算，這無疑就是制度走向完善的重要一步。
據了解，浙江新規規定：為鼓勵建設陽臺，規定住宅套內的陽臺不論封閉與否，均按其圍護結構或圍護設施的外圍水平投影面積的12計算建筑面積。同時，為防止開發企業以陽臺名義偷面積，該新規還規定在按12計算后，單套住宅陽臺占該套住宅套內建筑面積(不含陽臺)比值超過7%的，超過部分按全面積計算。
同時，為鼓勵開發企業設計建設設備平臺，保障住宅今后設備升級空間，該新規規定：套內建筑面積(不含陽臺)70平方米以下的住宅套型、室外設備平臺小于3平方米的，台灣當鋪土地價值評估或70平方米及以上的、設備平台灣當鋪融資平台臺小于5平方米的，不計入建筑面積。超規定部分，按全面積計算。同時，為鼓勵開發企業做好建筑節能工作，還規定建筑保溫層不計入建筑面積。
所以說，只要設定好分攤規則，讓消費者把分攤的面積弄清楚了，那即使你按建筑面積計價，消費者也會爽快掏腰包的，怕就怕這腰包掏得不明不白而已。
當鋪土地貸款利息比較西安交通大學房地產研究所所長楊東朗日前就表示，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。他建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。
目前，廣州實行的是按建筑面積賣房，不過，銷售合同中也同時要求標明套內建筑面積的雙軌制，產權證上也分別列明套內建筑面積、共有分攤面積、單元總建筑面積，以方便換算。
